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안녕하세요, 서울에서 전세로 거주하는 임차인입니다.
최근 전세계약 갱신을 하며 전세보증금 증액에 대한 표준계약서를 작성하여
임대인과 재계약을 맺었고 계약서에 확정일자까지 받았습니다.
그런데, 임대인께서 임대사업자 등록을 진행하는 과정에서
작성된 임대차계약서는 표준양식이 아니며
(사실 이 계약서 양식 역시 법무부에서 만든 표준서식입니다)
민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 ( 약칭: 민간임대주택법 시행규칙 ) [시행 2018. 7. 17.] [국토교통부령 제536호, 2018. 7. 17., 일부개정]
의 별지 제25호 서식 "표준임대차계약서(II)" 로 계약서를 다시 작성해야 한다고 연락이 왔습니다.
그래서 관련 법령규칙을 찾아보니.. 아래와 같은 부칙이 있는데
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부 칙 <국토교통부령 제270호, 2015. 12. 29.>
제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(표준임대차계약서의 사용에 관한 적용례) 별지 제24호서식 및 별지 제25호서식의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신계약을 체결하는 경우부터 적용한다.
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부 칙 <국토교통부령 제536호, 2018. 7. 17.>
제1조(시행일) 이 규칙은 2018년 7월 17일부터 시행한다.
제2조(개정서식의 사용에 관한 적용례) ① 별지 제1호서식, 별지 제3호서식, 별지 제4호서식, 별지 제18호의8서식, 별지 제19호서식, 별지 제20호서식, 별지 제22호서식, 별지 제24호서식, 별지 제25호서식 및 별지 제27호서식의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 신청, 신고, 발급, 계약(갱신계약을 포함한다) 및 제출을 하는 경우부터 적용한다.
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저의 경우에는 임대인과의 재계약 일자가 18년 6월 16일 (계약 기간 : 18년 7월7일 ~ 20년 7월 6일)로
위의 규칙이 시행되기 전인데,
굳이 다시 계약서를 작성해야 할까요?
그렇다면, 기존의 계약서는 파기하고 신규 계약서를 작성하여 확정일자를 새로 받아야 하는게 맞는건가요?
계약서를 새로 작성하되 기존 계약서와 간인을 같이 하여 계약서 2부씩(기존 계약서, 신규 서식 계약서)을 보관하는 건 어떨까요?
첨부1) 법무부에서 작성된 "주택임대차계약서" <= 기존 계약서
첨부2) 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 별지 제25호 서식 "표준임대차계약서(II)" <= 임대사업자 등록시 준용해야 한다는 계약서
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
거주하고 계신 임차주택의 형태가 어떠한 것인지 불분명하나 일반적인 주택이나 아파트가 아닌 것으로 보입니다.
공공주택 특별법에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2014. 1. 14., 2015. 1. 16., 2015. 8. 28., 2016. 1. 19.>
1. "공공주택"이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 "공공임대주택"이라 한다)
나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」 제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 "공공분양주택"이라 한다)
이러한 경우 특별법이 적용됩니다. 그러나 계약이 6월 달에 체결되었으므로 최근 신설된 [민간임대주택에 관한 특별법] 이 아닌 [공공주택 특별법]에서 규정하고 있는 표준임대차계약서를 사용하셨어야 할 것으로 판단됩니다.
따라서 위와 같은 공공주택 특별법에서 규정한 양식을 사용하지 않아 사업자등록 시 필요한 양식으로 계약서를 다시 작성하라는 뜻으로 풀이됩니다. 다만 현 시점에서 계약서를 다시 쓰게 되므로 현 시점의 양식인 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 계약서를 사용하라 권고한 것으로 보입니다.
그러나 현 시점에서 계약서를 다시 작성하여 확정일자를 받게 되면 이전의 확정일자보다 늦게 되어 우선변제 순위가 변동될 수 있습니다. 따라서 기존의 계약서를 그대로 보관하시고 재계약서의 특약사항란에 위와 같은 사정을 상세히 기술하여 최초의 계약날짜와 이를 다시 작성하는 이유 등을 모두 기재하시는 것이 바람직하다 판단됩니다.
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