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글수 15,688
1층 상가에 중국식당 전세를 준지 2년 계약이 끝나고도 3년이 넘었습니다.
계약이 끝나갈 무렵 오래된 집인 탓에 집수리와 2층 고시원에 공사를 해야되니 양해를 구하고 상가를 비워달라고 했지만,임대차보호법이 5년 이라는 이유로 나가지 않고 있습니다.
법으로 정해진 것이기 때문에 5년은 기다릴수 있지만,월 100만원의 세를 2년이 넘은 지금 한푼도 올려주지 않고 저희집과 여러문제들로 부딪쳐 가며 식당을 계속 하고 있습니다.
제가 알기로는 2년이 지난 후 부터는 법으로 정해진 연 12%를 인상 할수 있다고 들었습니다.
연 12%는 올려줘야 되지 않냐는 내용증명도 여러번 보냈었고,좋게 타협을 보려고 몇번이나 이야기를 해 봐도 말이 통하지 않아 법으로 해결 할수 밖에 없을것 같아서 법적 절차를 밟으려고 하는데 어떤 방법들이 있는지 알려주세요.
5년이 되서 나갈때 3년 더 산 연 12%의 금액을 보증금에서 제하고 남은 보증금을 돌려주면 안 되나요?
한가지 더 질문이요.
법률사무소 마다 연 몇% 틀린데,확실히 몇%인지도 알고 싶어요.
전 12%라고 알고 있거든요..
답변드립니다.
월세나 보증금을 증액할 때에는 당사자간의 협의가 있어야 하는 것입니다. 협의가 되지 않는 경우에는 법에 의한 증액청구만 가능한 것이고 임대인 일방적인 계산으로 보증금에서 증액부분을 제하는 것은 어려울 것으로 보입니다.
귀하가(현 상황에서 보증금에서 증액부분을 제하는 것을 제외하고) 원하시는 것이 정확히 무엇인지요?
계약기간 만료를 이유로 임차인을 내보내고 싶으신 것인지 아니면 단순히 보증금이나 월세의 증액을 원하시는 것인지요?
상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
상가건물 임대차보호법 제11조 (차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
상가건물임대차보호법시행령 제4조 (차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.
임대인과 임차인이 상가건물에 대하여 계약기간을 정하였다 하더라도 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우 임대인은 임차인에게 중대한 잘못(월세를 3번 이상 내지 않은 경우 등)이 있는 것이 아닌 한 계약갱신요구를 거절할 수 없습니다. 다만 임대인이 건물 전부 또는 대부분을 철거 내지 재건축하여야 할 필요가 있는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다(귀하의 경우가 여기에 해당하는지는 알기 어렵습니다). 이는 최초 계약일로부터 5년까지 가능한 것입니다. 따라서 계약일로부터 5년이 지났다면 임대인과 합의가 되지 않는 한 임차인은 계약갱신요구를 하기 어려울 것입니다.
귀하가 말씀하시는 증액 범위는 12%가 아니라 9%를 초과하지 못하도록 되어있습니다.
판례는 “임대차계약에 있어서 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 그 차임을 조정할 수 있도록 한 약정의 취지는, 임대인에게 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등을 고려하여 상호 합의에 의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되 차임 인상요인이 생겼는데도 임차인이 그 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 할 것이고(대법원 2003. 2. 14, 2002다60931).”라고 합니다.
판례는 해석하여 볼 때 귀하가 경제사정의 변경을 이유로 차임증액을 요구하나 증액요인이 생겼는데도 임차인과의 합의가 전혀 되지 않는 경우에는 법원에 증액분을 정하여 달라고 청구할 수 있는 것으로 보입니다.
민법 제624조(임대인의 보존행위, 인용의무)는 “임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.”라고 하고 있으므로 귀하가 꼭 수리를 하여야 하는 것이라면 이러한 것을 근거로 하여 임차인과 협의를 해 보시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
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