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저는 기존에 도시락 배달을 하고 있었습니다. 그러다 확장할 생각으로 작년에 10월에 한건물에 1층을 계약했습니다. 계약서 상에서
식당영업에 문제 없이 건출물 을 12월 말까지 완료한다고 명기 했습니다. 그래서 인테리어가 들어갔고 올해 3월달에 입주를 했습니다.
그런데 건출물이 불법증축을 하여 영업신고를 못하고 있습니다. 그래서 지금까지 도시락 배달업을 하고 있지만 식당을 놀리고 있습니다.
주인에게 이야기 해도 앞의 땅을 매일 해서 증측으로 허가를 받아준다고 하는데. 당자 기존에 있는 사업자를 사용하지만 전 주인도 식당영업
이전를 안하고 강제로 정지 시킨다고 합니다. 세입자 될 사람이 식당을 해야 하는 관계로.
이렇게 되면 주인을 상대로 소송을 해야 하는 것인가요?
인테리어 빌용 /집기 시설/ 그리고 도시락 사업이 당장 큰 피해를 볼것습니다. 어떻게 소송을 해야하나요.? 들어가 비용/ 당장 도시락 영업
타격 등등... 다른곳에 가서 자리를 구해야하고 다시 정착하려면 수개월이 소용 될것인데... 자문을 구합니다.
저희가 드리는 상담은 귀하의 말씀에 기초한 상담원 개인의견이므로 참고용으로만 사용하시기를 부탁드립니다.
임대차계약서가 어떠한 내용으로 작성되었는지를 알 수 없어 정확한 대답을 드리기는 어려우나 일단 계약서에 건축으로 식당영업에 문제가 생길 경우 계약을 해제 또는 해지할 수 있다고 명시하신 경우 약정대로 하시면 됩니다. 또한 민법 제544조는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있으므로, 계약서에 의해 임대인은 명시한 기간까지 건축을 완료하고 용도대로 사용할 수 있는 상태의 임차물을 임차인에게 인도할 의무가 있으나 이를 이행하지 않았으므로 귀하께서 적법한 해제를 하실 수 있습니다. 이때에 내용증명 우편으로 의사표시를 하는 편이 좋습니다. 불법증축으로 본래 임대차의 목적인 식당 영업을 할 수 없다는 사유와 해제 또는 해지의 의사를 표명하고 임대차 보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.
임대차 계약의 해제 또는 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니하므로, 상대방에게 고의, 과실이 있으면 그 손해배상도 청구할 수 있습니다(민법 제551조). 상대방에게 청구할 수 있는 손해에는 특별한 사정이 없는 한 그러한 종류의 채무불이행이 있으면 사회일반의 관념에 따라 보통 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말하는 통상손해와 당사자 사이에 있어서 개별적, 구체적 사정에 의한 손해인 특별손해가 있는데, 특별손해를 배상하기 위하여는 채무자가 그러한 특별사정을 알았거나 알 수 있어야 합니다.
대법원은 임대인의 방해행위로 임차인의 목적물에 대한 임차권에 기한 사용, 수익이 사회통념상 불가능하게 됨으로써 임대인의 귀책사유에 의해 임대인으로서의 의무가 이행불능되어 임대차계약이 종료되었다고 하는 경우에도, 임대인이나 제3자의 귀책사유로 그 임대차계약의 목적물이 멸실되어 임대인의 이행불능 등으로 임대차계약이 종료되는 경우와 마찬가지로, 임차인으로서는 임대인에 대해 그 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있고 그 이후의 차임 지급의무를 면하는 한편 다른 특별한 사정이 없는 한 그 임대차 목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위해 합리적으로 필요한 기간 동안 그 목적물을 이용해 영업을 계속하였더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 그에 대한 증명이 가능한 한 통상의 손해로서 배상을 받을 수 있을 뿐이며(그 밖에 다른 대체건물로 이전하는 데에 필요한 부동산 중개료, 이사비용 등은 별론으로 한다), 더 나아가 장래 그 목적물의 임대차기간 만료시까지 계속해서 그 목적물을 사용, 수익할 수 없음으로 인한 일실수입 손해는 이를 별도의 손해로서 그 배상을 청구할 수 없다고 판시하였으니 참고하시기 바랍니다(대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결). 따라서 귀하의 경우 새 상가를 임대해 영업을 개시할 수 있을 때까지의 기간 동안 영업을 하지 못한 기간 동안 발생한 손해 상당액 또한 임대인에게 배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
귀하께서 지출하신 인테리어비용과 집기 시설 등의 비용은 앞서 언급한 특별손해에 해당하여 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 가능성은 있지만 올려주신 글 내용만으로는 정확한 판단이 힘들다는 점을 양해해 주시기 바랍니다.
만약 귀하께서 부동산중개업소를 통해 당해 임대차계약을 하신 것이라면 건축물대장과 등기부등본 등 근거자료를 제시해 중개대상물의 상태나 권리관계, 이용제한에 관한 사항 등을 확인, 설명해야 할 의무가 있으므로 일정 부분 손해배상책임을 물을 소지가 있으나 계약 당시 상황을 자세히 알아야만 정확한 판단이 가능하오니 참고하시기 바랍니다.
귀하의 경우 올려주신 글만으로는 자세한 상담이 어렵습니다. 임대차계약서 등을 지참하시고 직접 방문하시어 상담을 받으시면 더 도움이 될 수 있을 것입니다. 계신 곳이 지방인 경우 무료로 상담을 받을 수 있는 기관을 알려드리겠습니다.
본 상담원 위치는 지하철 2호선 신정네거리 역에서 하차, 3번 출구로 나오시어 5분 정도 서울 남부 법원 방향으로 오시면 하나은행 지나 태평양 약국 건물 3층 입니다.
상담은 무료이고 상담접수 시간은 평일 오전 10:00-오후 4:00, 토요일 10:00-12:00입니다.
대한가정법률복지상담원
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