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안녕하세요.
저는 경남에서 아파트에 세입자로 살고있는 32세 회사원입니다.
사건요지는
현재 살고있는 아파트의 임대인이 부동산에 매매의사 표시로 1년 이상 임차기간이 남아있으나
향후 이사할 경우를 우려하여 이번에 아파트를 매매하고 매매한 집으로 이사를 들어갈려고
현 임대인에게 이사의사를 밝혀 임대인이 부동산에 전세를 구하게 되었습니다.
2009.8.22(토) 가계약자가 우리랑 이사날짜를 조정하며 가계약금을 임대인 통장으로 200만원을 입금하였습니다.
가계약자의 조건이 9.27일 까지 총 임대금 16000만원중 8000만원을 먼저받고 이사나가며, 10.10일까지 잔금을 지급하도록 하겠다고
하여, 그 잔금날짜 조정을 8.24(월)까지 하던중
우리가 매매한 아파트의 세입자가 맘이 바뀌어 이사를 할수 없다하여, 우리도 가계약건을 중계한 부동산과, 임대인에게
이사가 불가하게 되었다고 8.24(월)에 양해를 부탁드렸습니다.
이에 임대인과 현 임차인인 저는 해당부동산에서 가계약자와 조정을 위해 만나기로 하였으나
가계약자는 계약을 하던지, 가계약 해약에 따른 가계약금 배액을 보상하라고 주장하며 나타지닌 않았습니다.
임대인의 입장에서는 8.22(토)일 부동산에서 계약하고자 하는 사람이 있다고 연락이 와서 임대인은 구두계약은 필요없고
본계약을 23(일)에 바로하자고 하였으나, 가계약자의 사정으로 26(수)에 하기로 하고, 가계약금 200을 먼저 걸겠다고 하였습니다.
그리하여 가계약금을 임대인 통장으로 입금이 되었고, 위약금 등의 사항의 약정서 및 사인은 없었습니다.
그러나, 임대인은 현 세입자인 우리와 조정중인
"9.27일 까지 총 임대금 16000만원중 8000만원을 먼저받고 이사나가며, 10.10일까지 잔금을 지급"
이란 내용을 전혀 몰랐으며, 이 후에 임대인이 인지시에도 그조건은 임대인 입장에서 받아줄수가 없다고 하였습니다.
가계약자는 가계약금 200을 입금하였으니 , 임대인의 사정으로 계약이 성사되지 아니하므로 그 배액을 요구하고,
불가시 소송을 하겠다고 준비중인걸로 알고있습니다.
현 임차인인 저희는 어떻게 해야하며, 우리로 말미암아 임대인이 배액을 보상해야 되는지 알고싶습니다.
또한 해당 중계부동산은 임대인과 가계약자가 가계약금을 먼저 받으라고 200을 돌려줄려고 하고 가계약자가 받을려고 할때
중계부동산이 " 그돈을 받으면 일이 마무리 되어버린다고 받지 말라고 하였습니다."
이 것은 중계사의 올바른 행동인지도 묻고 싶습니다.
* 답변 드립니다.
지면상의 한계로 인해 올려주신 사안만으로는 정확히 파악할 수 없는 부분이 많아 정확한 답변을 드리기 어렵습니다. 이 점 양해해주시기 바라며 자세한 상담을 위해 내원하시기를 권유드립니다.
일단은 원칙적인 법률적 답변을 드리겠습니다.
1. 올려주신 사안만으로는 현재 임대인이 받은 가계약금이 민법상 계약금해제를 할 수 있는 해약금의 성질을 가지고 있는가를 판단하기 어렵습니다.
만일 임대인과 새로운 임차인이 가계약을 할 때, 위약금의 약정을 한 것이 있으신지요. 가계약서를 작성하실 때 이와 관련된 내용을 언급하신 부분은 없으신지요.
현재까지 나온 대법원 판례를 살펴보면 가계약금의 정확한 성질에 관해 명시적인 태도를 취하지 않고 있습니다. 그러므로 이런 경우, 대법원은 명확히 작성한 문언이 있다면 그에 따라 해석을 하고, 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 계약내용을 합리적으로 해석하여야 하고, 특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2007.10.25. 선고 2007다40765 판결)고 판시하고 있습니다.
2. 현재 귀하께서 남은 임대차기간 동안 이사를 가지 않을 것이고, 그로인해 임대인과 새로운 임차인(가계약자)간의 계약이 파기가 불가피한 상황이라면, 일단 임대인이 받은 가계약금은 돌려주셔야 할 것으로 보입니다.
그리고 가계약금의 배액을 상환하는 것이 부당하다고 판단되신다면, 귀하로 인해 임대인과 새로운 임차인(가계약자)이 입은 손해(예: 부동산 중개료)에 대해 귀하가 배상을 해주시는 것으로 조정을 해보시는 것도 한 방법일 것이라 생각됩니다.
이 일로 인해 임대인과 서로 감정이 악화된다면 추후 보증금 반환 등 여러 가지 문제에 있어서도 좋지 않으니, 서로 한걸음씩 양보하여 어느 정도의 분담을 한 후 원만하게 협의하시기 바랍니다.
그리고 추후 임대차 기간이 만료하여 새로운 임차인을 구할 때에는, 귀하가 계약조건 등을 제시하며 계약을 하시는 것이 아니라, 집주인(임대인)과 새로 들어올 임차인이 계약을 하셔야 하는 것입니다. 그래야 진정한 계약 당사자들 사이에 의사표시가 어긋나는 일이 없기 때문입니다. 이 점 꼭 명심하시기 바랍니다.
지면 상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
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