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안녕하세요~
저는 임대인이며 임대차계약중 임차인이 사망과 관련하여 몇가지 궁금해서 문의드립니다.
현황
1. 임대차 기간중 임차인사망=>직계비속 및 동거인 없음 => 직계존속 가족관계등재 되어있으나 모두 사망 => 유족 중 아버지의 동생(즉,고모와 작은아버지 생존 약80세의 고령 / 아버지의 형제는 4명이나 이중 3명은 연락 두절)
2. 임대차계약해지를 해야 되나 해지통지대상자 및 보증금 반환시 상속인 관계 확인 안됨/ 사망자 재적등본에 가족이름은 나오나 주민번호가 없거나 호적정리가 덜되서 생사여부도 확인 불가.(즉 고모한분만 통화만 됨/ 거동불편으로 직접확인불가)
문의
1. 임대인으로써 해당 임차세대의 계약해지를 통지해서 적법하게 해지하고 명도를 받고자 하는데 유족전부에 대해서 통지해야되는지 또는 연락가능한 한분에게만 통지해도 효력이 있는지 궁금합니다.(명도는 가능한걸로 알수있습니다.)
2. 1번의 방법으로 해지 후 명도가 되어 보증금을 반환시 상속자 확인 안되는경우 법원 공탁도 불가하다고 하는데 이경우 임대인이 계속해서 보증금 보유하고 있어도 괜찮은건지 아니면 추후(채권 소멸시효10년전) 상속권자가 보증금반환 요청시 미반환에 대한 변제시 지연이자등 별도 불이익이 발생하는 궁금합니다.
3. 기타 이러한 상황에서 임대인은 유족의 사정을 반영해서 월임대료가 부과되는것을 방지하고 빠른 조치를 취하고자 유족에게 도움을 주기위해 노력중에 있으나 유족에서도 관련 변호사등을 알아보신다고 하나 시일이 오래걸린다고 합니다.
임대인 입장에서 유족 중 추후 상속자끼리 다툼이 있을것 같아 해지통지를 적법하게 하고싶은데 방법이나 관련 서류가 있는지 궁금합니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
임차인이 임대차 기간 존속 중 사망한 경우에는 주택임대차보호법상의 승계권에 관한 규정이 우선적용이 되나(법 제9조 참고), 주택임대차보호법상의 승계권자가 없는 경우에는 민법의 상속순위에 따라서 처리를 하게 됩니다(민법 제1000조 제1항 참고)
본 사안의 경우, 임차인이 직계비속이나 직계존속이 없이 사망하고 가족관계등록부상 부친의 형제자매가 최근친으로 상속권자가 되는 바, 피상속인의 3촌에 해당하는 고모 이외 다른 상속권자의 생사는 확인이 불가한 상태로서 해당 임대차관계에서 부과하는 임대료를 최소화하고자 서둘러서 새로운 임차인을 구하고자 하는 경우, 현재 연락이 되고 있는 고모에게 내용증명우편으로 임대차계약해지에 대한 통지를 하고 보증금은 고모 외 가족관계등록부상 3촌 이내의 상속권자를 상대로 공탁을 할 것임을 고지하는 것이 좋을 것이라고 봅니다.
법원에 공탁을 하는 과정에서 절차상의 문제는 법원의 실무자와 협의를 하는 것도 도움이 될 것이라고 봅니다.
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