전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등 속칭 임대차 3이라고 불리는 주택임대차보호법개정안 및 부동산 거래신고 등에 관한 법률개정안이 국회 본회의를 통과했습니다.


 

이중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 규정한 개정 주택임대차보호법은 지난 730일 국회를 통과한 후 다음날인 731일 국무회의를 통과하며 곧바로 이날부터 시행되었습니다.


 

계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장하여 현행 2년에서 4(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하는 것입니다. 세입자는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지(1210일부터는 2개월 전까지) 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

집주인은 정당한 사유 없이 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 없으나, 다만 주택에 집주인이나 그 직계존속비속이 실거주할 경우 등에는 계약갱신청구를 거부할 수 있도록 하였습니다.

만약 집주인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하여 세입자를 내보낸 후 2년 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 집주인은 갱신거절로 인하여 기존 세입자가 입은 손해를 배상하여야 합니다. 기존 세입자는 계약 갱신 당시 3개월 월세, 집주인이 제3자에게 얻은 임대료와 거절 당시 임대료간 차액의 2년분, 세입자가 갱신 거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있습니다.


 

또한 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내외로 하되, 각 지방자치단체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 하였습니다.


 

이와 같은 계약갱신청구권과 전월세상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차계약에도 소급 적용됩니다. 다만 시행 전에 갱신을 거절하고 새로운 세입자와 임대차계약을 맺은 경우에는 적용되지 않습니다.


 

한편 전월세신고제의 근거법인 부동산 거래신고 등에 관한 법률개정안은 84일 국회 본회의를 통과하였으나 시행령 등 세부 규정 마련 및 준비를 감안하여 내년 61일부터 시행될 예정입니다.


 

개정법이 통과됨에 따라 내년 61일부터는 전월세 등 주택 임대차계약 시 계약당사자(집주인, 세입자)30일 이내에 주택 소재지 관청에 임차보증금 등의 계약정보를 신고하여야 합니다. 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부할 경우 단독으로 신고가 가능합니다.


전월세신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되고, 세입자가 주민등록 전입신고를 하면 자동으로 전월세신고를 한 것으로 처리됩니다.


다만, 전월세신고제가 도입된다고 하여도 모든 지역 및 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며 법 시행령에서 대상 지역 및 임대료 수준을 정하도록 하였습니다.




주택임대차보호법 제6(계약의 갱신)

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건이 변경되지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 2020. 12. 10. 부터는 2개월 전까지

1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

2()의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

주택임대차보호법 제62 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 임대인에게 언제든지 계약해지를 통지할 수 있다.

1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)

6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

건물이 노후훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

임대인(임대인의 직계존속직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2으로 본다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)3개월분에 해당하는 금액

임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

주택임대차보호법 제7(차임 등의 증감청구권)

당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시광역시특별자치시도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

 

주택임대차보호법 부칙 <법률 제17470, 2020. 7. 31.>

2(계약갱신 요구 등에 관한 적용례)

6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.

1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.