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2010년 12월 5일부터 2012년 12월 4일까지로 된 계약이 된 계약서에
제가 결혼을 하게 돼서 신혼집으로 이사를 하기위해
계약기간을 다 채우지 않고 2012년 4월 초 주인집에 통보를 하고
새로운 세입자를 구해겠다고 하고 이사동의를 받았습니다.
새로운 세입자가 4월초 집을 보고 바로 주인집에 가계약 금 50만원을 걸고
28일 입주를 하겠다고 했었습니다.
그런데 4월 중순 쯤 입주자가 자신이 입주를 못하게 된 상황이라고 하여
가계약금은 가져가기위해 자신이 입주하기로 한 날짜까지 새로운 입자를 구한다고
했지만 입주자를 구하지 못해 그럼 저는 저희 언니가 그냥 이집에 살겠다고 했는데
아주머니가 새로운 입주자와는 월세를 5만원 올려 받기로 했다고 저와 계약서를 다시 쓰자고 하여
저는 제 계약 기간이 1년 남았으니 그렇게 못하겠다고 했고,
새로운 입주자를 구하지 못한 입주하기로 한 사람이 결국 가계약 금 때문에
다시 입주를 하기로 했습니다.
그런데 27일 방을 보고 도배와 장판을 새로 해달라고 하고 28일 계약서를 쓰고
입주하겠다고 했고 주인집이 장판은 저희 돈으로 부담하라고 하여 돈을 부담하여 27일
장판까지 했는데 28일 입주하기로 한 사람이 28일 연락두절이 되어 계약이 파기되고
가계약금은 50만원 주인집에서 가져갔고 주인집은 저희가 계약기간이 아직 안 끝났으니
새로운 입주자를 구하라고 통보하여 또 새로운 입주자를 구했습니다.
다시 새로운 입주자는 5월 19일 입주하기로 하고 계약금을 걸고 계약서까지 작성했습니다.
그런데 5월 15일경 또 이 세입자가 계약금을 포기하고 입주를 포기했습니다.
주인집에선 또 이 계약금 100만원을 가져가셨구요.
그런데 아직 계약 기간 1년이 남아있으니 이번에도 또 새로운 입주자를 저보고
구하라고 하시고 입주자가 구해질 때 까지 월세까지 내라고 하십니다.
제가 아는 분께 자문을 여쭈니 새로운 세입자를 구해놓고 동의하에 나온 거면
계약기간 1년이 남았다고 해도 계약서의 효력이 없다고 합니다.
그리고 제가 나올 때 저는 새로운 세입자를 구한다. 까지만 말하였고 주인집도
거기에 동의했으며 주인집 입주자가 입주까지 하고 잔금까지 치러야한다 라고
말씀하지 않았기 때문에 저의 계약기간 동안 제 의무는 끝이 난거라고 합니다.
하지만 아주머니는 막무가내로 저의 보증금 500만원에서 한 푼도 돌려주지
않으시고 있고 오히려 월세까지 요구해옵니다.
더구나 저는 다른 집을 계약해서 살고 있는데 계약이 파기 돼서 보증금 주는 날을 계속
미뤄왔고 이번엔 계약서까지 썼다고 하셔서 19일 제가 사는 집에 보증금을 주기로 되어있습니다 1
9일까지 보증금을 안주면 제가 사는 집에서도 집에서 다시 이사를 가라고 하고 있어 한시가 시급한 상황입니다.
저는 위에서 말 했듯이 주인집의 동의하에 나왔고 새로운 입자를 구해 계약서까지
쓰는데 까지 의무를 다 했다고 생각해 제가 다시 새로운 입자를 구할 의무도 없고
약 7개월 정도 남은 계약서의 효력도 없다고 생각합니다.
계약금 총 150만원까지 가져가신 상태에서 월세까지 내라고 하시는 건 부당하구요
아줌마가 너무 막무가내이시니 소액소송을 걸어서라도 제 보증금을 받고 싶은데요.
가능할까요?
1. 상담자의 경우 현재 임차주택에서 다른 곳으로 이주하신 상태이므로 주택임대차보호법 상 대항력을 상실한 것으로 보입니다.
다만 대항력의 상실은 차후 보증금반환과 관련하여 우선변제권이 없다는 의미일 뿐 법적으로 임대차보증금에 대한 권리 자체가 없다는 것은 아니므로 집주인을 상대로 임대차보증금의 반환을 요구하는 소송이나 판결 등에 따른 강제집행은 가능합니다.
2. 상담자의 경우 주택임대차계약이 종료하였는지 여부가 가장 중요한 문제인 것으로 보입니다.
임차인이 임대인에게 임대차보증금의 반환을 구하기 위해서는 임대차가 종료하였을 것이 요구되기 때문입니다.
상담자의 경우는 아직 계약기간이 만료하지는 않았으나 상담자와 임대인 사이에 임대차계약에 대한 합의해지가 이루어진 것인지 여부를 검토해야 합니다.
통상적인 경우 계약기간을 정한 주택임대차의 경우 당사자 사이에 합의해지나 정당한 해지권이 인정되는 경우가 아닌 이상 임대차기간 동안의 차임을 지급하여야 하고, 새로운 임차인이 구해지는 것을 조건으로 임대차보증금을 지급하는 것이 관례라고 할 수 있지만, 당사자 사이에 명시적이든 묵시적이든 임대차계약을 해지하기로 하는 합의가 이루어진 경우라면 그 시점에서 임대차관계는 종료하고 임대인은 임차인에 대해 임대차보증금을 반환할 의무가 발생한다 할 것입니다.
상담자의 경우 2012년 4월 초 주인집에 새로운 세입자를 구해겠다고 하고 이사동의를 받았으며, 첫번째 계약자가 4월초 집을 보고 바로 주인집에 가계약 금 50만원을 걸었고 임대인이 가계약금을 직접 수령한 사실, 4월 중순 쯤 위 입주자가 자신이 입주를 못하게 된 상황이라고 하여 입주하기로 한 날짜까지 새로운 입자를 구한다고 했지만 입주자를 구하지 못해 그럼 저는 상담자의 언니가 그냥 이집에 살겠다고 했는데 임대인이 새로운 입주자와는 월세를 5만원 올려 받기로 했다고 저와 계약서를 다시 쓰자고 한 사실, 새로운 입주자를 구하지 못한 첫번째 계약자가 결국 가계약 금 때문에다시 입주를 하기로 하였고 임대인이 장판은 저희 돈으로 부담하라고 하여 돈을 부담하여 27일 장판까지 새로 설치한 사실, 두번째 계약자가 5월 19일 입주하기로 하고 계약금을 걸고 계약서까지 작성한 사실, 역시 임대인이 위 계약금 100만원을 직접수령한 사실 등에 비추어보면 임대인으로서는 상담자와의 임대차관계를 유지하는 것을 전제로 새로운 세입자를 알아봐 달라는 것 보다는 일단 상담자와 의 임대차계약을 해지함을 전제로 상담자의 거소 이전에 동의한 것으로 해석할 수 있습니다.
상담자와 임대인 사이에 임대차계약에 대한 합의해지가 이루어졌다고 인정되는 경우 상담자가 거소를 이전한 이후 기간에 대해서는 부당이득 역시 문제되지 않습니다.
3. 상담자의 입장에서는 일단 새로운 세입자를 소개해서 임대인으로부터 보증금의 일부라도 돌려받는 노력을 기울이시는 방법을 취하실 필요가 있는 것으로 보입니다. 이때 임대인이 반환하여야 할 임대차보증금의 액수에 관하여서는 임대인이 계약금으로 수령한 150만 원을 고려하여야 함을 강조하실 필요가 있습니다.
4. 임대인이 보증금의 일부마저 지급하기를 거부하는 경우나 임대인이 새로운 세입자가 입주하기 전까지의 차임을 공제해야한다고 주장하는 경우에는 결국 임대인이 지급하지 않은 보증금 부분에 관하여 내용증명우편으로 독촉을 하시거나 지급명령신청 등의 소송 및 강제집행을 통해 문제를 해결하실 수 밖에 없습니다. 물론 현재 거주하는 주택에 대한 보증금 부족분은 별도로 마련하셔야 한다는 부담을 감수하셔야 할 것입니다.
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