답변드립니다.

귀하가 살고 계신 집의 등기부등본을 열람하여 임대인이 은행에 대출을 받아 집을 담보로 해 놓은 날짜가 언제인지 명확하게 확인하시기 바랍니다. 또한 전입신고를 정확히 언제 하셨는지요.

1~3. 세대주를 남편에서 부인으로 명의를 변경하려는 이유는 무엇인지요. 세대주를 부인명의로 하더라도 계속해서 남편의 주민등록은 변경되지 않는지요.

세대주는 현실적으로 주거 및 생계를 같이하고 있는 사람의 집단인 세대의 대표자 또는 관리자입니다. 세대를 같이하여 동일 주민등록표에 등재되어 있다는 것은 거주관계를 파악하고 인구의 이동상황을 명확히 하려는 행정목적에 따른 것입니다. 따라서 반드시 세대주가 전세계약서의 명의자일 필요가 없고 세대주를 변경한다고 해서 계약서를 다시 작성해야 하는 것은 아닙니다. 세대주를 일정기간 부인으로 변경했다가 다시 남편의 명의로 변경하는 것은 전세계약서 상에 영향을 주지 않습니다.

다만, 주택임대차보호법에서 제3자에 대하여 주장할 수 있는 대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 한 때입니다. 만일 집이 경매 등으로 넘어갈 경우에 우선변제를 받을 수 있는 권리는 대항력을 갖추고 확정일자를 받았을 때 발생하게 됩니다. 대항력과 우선변제권이 있어야 법적인 보호가 가능합니다.

판례는 다음과 같이 판시한 바 있습니다.
[1]주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.
[2]주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차와 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다(대판 1996.1.26. 95다30338).

따라서, 세대주가 누구로 되어 있는 것과 상관없이, 주민등록이라는 대항요건을 갖추고 있어야 대항력을 유지할 수 있습니다. 주민등록은 임차한 집에 계약명의자나 그 가족이 등록되어 있어야 합니다. 또한 세대주가 부인명의로 바뀌고 남편이 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 옮기더라도 대항력은 상실하지 않게 됩니다. 대항력을 상실하지 않는 한 확정일자를 받은 계약서의 효력은 여전히 유효하게 되어 주택임대차 보호를 받을 수 있습니다.

참고로, 2008년 7월 24일 이전에 전입신고(주민등록)를 완료하고 확정일자를 받으셨다면 그 후에 발생한 여러 가지 담보 물권에 대해서는 그보다 우선하여 전세 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

4, 5, 7. 세대주의 명의를 바꾸는 것과 그에 따른 계약서의 효력이 염려되시겠지만 세대주를 변경하는 것이 계약서 효력에 영향을 주는 것이 아니라 대항력을 갖추었는지의 여부에 따라 임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지가 결정되는 것입니다. 따라서 세대주를 변경하는 것에 대해 주인의 허락을 받을 필요가 없습니다.

6. 주택임대차보호법 제3조
③ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

“임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.”(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정)

따라서 귀하의 남편 명의로 임대차 계약을 김씨와 하였다가 매매로 인해 임대인이 이씨로 바뀌었다면 이씨가 임대인의 지위를 승계한 것으로 볼 수 있습니다. 또한 새로운 계약서를 쓰지 않았고 이씨가 임대인의 지위를 승계 받아 에어컨 배관 수리문제로 통화를 하는 등 실질적으로 이씨와 임대차 관계에 있다고 볼 수 있으므로 추후 계약이 만료된 후에 “처음 계약자가 아니어서 문제가 된다”라고 말할 수 없을 것으로 보입니다.

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