답변 늦어 죄송합니다.

올려주신 글에 따르면 부동산 중개사무소에서 전세계약을 한 것으로 보입니다. 계약 전에 중개인에게 등기부 열람 및 소유자의 권리관계에 대해서 설명을 듣거나 소유자로부터 위 전세계약 체결에 대한 위임을 받았는지 여부를 확인하지 않으셨는지요??

1. 소유자들의 위임이 없이 중개인이 임의로 한 계약의 경우 정당한 권리자가 아닌 자가 타인의 권리를 처분한 것이 되어 법률적으로 유동적 유효로 볼 수 있습니다. 즉 소유자가 진정하게 전세계약 체결권한을 대리인에게 위임한 바를 확인할 수 있거나 이를 입증할 수 있다면 유효한 계약이 되는 것입니다.(잔금 치를 때를 기다려서 하는 것이 아니라 원칙적으로 계약체결 당시에 이를 확인하였어야 합니다)
지금이라도 소유자들에게 위임여부를 확인하고, 인감증명서가 첨부된 위임장을 각각 받아야 합니다(물론 원본입니다). 부부 공동명의라 하더라도 부부 각각에게 위임 여부를 확인하여야 합니다. 그리고 위임장의 인감과 인감증명서의 인감이 동일한 지도 확인하시기 바랍니다.  
위의 내용이 확인되었다면 원칙적으로 계약의 당사자(집주인)의 인적 사항과 계약서에 인감날인을 받으면 충분합니다. 이때에는 계약서와 위임장과 인감증명서의 인감이 일치할 것입니다. 또는 집주인 000의 대리인000. 도장은 집주인 또는 대리인도 가능하나 계약관계를 분명히 하기 위해서 양자 둘다의 도장을 받으실 수도 있습니다. 이 때에는 대리인의 인적사항도 같이 기재할 수 있도록 하십시오(특히 대리인의 도장으로만 날인하는 경우에는 반드시).  
  
2. 원본 계약서에 소유주의 날인이 없다는 것은 소유주 이름만 있고 날인이 없다는 것인지, 대리인 서명 날인도 없다는 것인지 올려주신 글에 따르면 분명하지 않습니다. 누구의 서명,날인인가에 따라서도 전세계약 유,무효가 달라질 수 있습니다. 그리고 이미 계약금을 지불하였다고 했는데 그 계약금은 누구에게 지급하였고, 영수증은 누구에게서 받은 것입니까??    

등기부상의 소유자들에게 계약금을 지급하고 영수증을 받았다면 적어도 위 계약의 위임 여부에 대해서는 중개인(대리인)의 주장이 맞는 듯합니다. 그러하더라도 1번에서 지적한 내용을 입증할 수 있는 서류는 보관하셔야 합니다.
그러나 소유자가 아닌 다른 사람에게 지급한 것이라면 비록 중개인이라고 하더라도 소유자에게 계약금 지급에 대한 통보를 분명히 하고 이것을 입증할 수 있는 서류 및 증인확보 등 준비해 두어야 합니다. 최악의 경우로 소유자가 위임한 바도 없고, 계약금을 받은 바도 없다고 주장하는 경우에는 전세계약은 무효가 됩니다.        

3. 진정한 전세계약에 따른 임차인이 대항력을 취득하기 위해서는 주택의 입주와 전입신고를 해야 하고 그 효력은 위 조건이 갖추어진 그 다음날부터 발생합니다. 확정일자를 받았다고 하더라도 위의 두 조건을 갖추지 않는다면 그 효력은 없습니다.    

돌다리도 두두리며 건너가는 마음으로 자세하게 기재하였습니다만, 직접 집주인에게 요구하기가 다소 불편한 사항이라면 위의 내용을 확인하는 녹취를 해 두시고 거래를 중개하는 중개인에게 이 모든 것(위임장, 인감증명서 등)을 구비 및 확인해 줄 것을 요청하시기 바랍니다. 그리고 확인사항을 검토한 후에 중개인이 그 계약을 보증하겠다는 것을 서면으로 받아두시기 바랍니다.

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