안영하세요? 궁금한것이 있어서 질문 올립니다

[내용]
1)07.1.26일자에 잔금을 주고 입주를 한다는 전세 계약을 체결했습니다.

2)부동산 등기부상  내용은 다음과 같습니다.
- 소유자 : 박근혜
1순위 : 02. 2.25  A은행   근저당권   \26,000,000
2순위 : 03. 2.25  B은행   근저당권   \39,000,000
3순위 : 06.10.25 A은행   근저당권   \28,600,000

3)기타
      - 소유자 박근혜의 모친  : 육영수
      - 소유주 박근혜 : 안산거주
     -               "    의 모친은 우리에게 전세를 주고 다른곳으로 이사함.
     -

[전세계약 내용]

1)전세 계약시 소유자인 박근혜가 올수가 없어서 모친인 육영수와 전세
계약을 체결 하였습니다. 상황이 여의치 않아 소유주의 위임장과 인감
증명서를 첨부하지 못한 상태에서 모친인 육영수가 "소유주 박근혜의 대리인 육영수"로 전세계약을 체결 했습니다.

2) 전세 입주시 은행차입금은 상환하고 일부만 남겨 놓기로 함.

[질문]
1)만약에 최악의 경우로 경매등 불가피한 상황이 있을때 위 계약의 효력이 있습니까?

2) 효력이 없다면 지금 현재 추가적으로 보완해야할 내용은 무엇입니까?

3) 효력이 있다는 가정하에
    ⓐ 잔금일인 26일 하루전인 25일에 전입신고를하고 확정일자를 받아
        두엇습니다.
    ⓑ 잔금일인 26일 근저당권 1,2를 말소하고 3번 근저당권에 대해서
        변경(감액)등기를 하였습니다
4) 3)번의 경우에 본인의 임차권이 선순위가 되는지 아니면 변경등기를
      한  3순위 A은행이 선순위가 되는지요?