답변드립니다.

임대차계약을 개인과 한 것이 아니라 회사와 하신 것인지요? 그렇다 하더라도 임대차계약관계가 달라지는 것은 아닙니다. 귀하가 전입신고와 확정일자를 받았다는 전제하에 또한 귀하보다 선순위권자가 없다는 전제하에 답변드리겠습니다.

1. 계약이 만료되면(계약기간이 끝나면) 임대인은 보증금을 반환해 주어야 하고, 임차인은 임차물(집)을 반환하여야 합니다. 그리고 이는 동시에 이행하도록 하고 있습니다. 따라서 임대인이 보증금을 반환해 주지 않는다면 귀하가 당장 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 임대인에게 보증금을 반환해 주면 집을 비우겠다는 의사표현을 정확히 하셔야 할 것입니다.

계약기간이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반환해 주지 않는다면(그 금액이 얼마가 되었든지간에) 임대인을 상대로 보증금반환청구의 소송을 제기하여 판결문을 받은 후 이를 가지고 임대인의 재산에 강제집행을 할 수는 있습니다. 다만 이러한 법적 절차는 시간적, 비용적으로 소모가 상당하기 때문에 신중히 생각하신 후에 진행하시는 것이 좋습니다. 만약 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야하는 상황이 된다면 임차권등기를 해 논 후 이사를 가고 주민등록을 이전하면 그 집에서 살고 있지 않더라도 여전히 살고 있는 임차인처럼 보증금에 대하여 우선순위를 인정받을 수 있습니다.

2. 주택임대차보호법에는 다음과 같은 규정이 있습니다.

주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

즉 임대인과 귀하가 계약만료 1개월전까지 계약갱신거절의 통지를 하지 않는다면 계약은 묵시적으로 갱신된 것으로 보고, 그 기간은 2년이 됩니다. 다시 말하면 이러한 통지가 없다면 새로 계약을 하지 않아도 2년을 연장한 것과 같은 효력이 나타난다는 것입니다. 임차인인 귀하는 원래 계약기간이 끝나고 갱신이 된 이후에는 언제든지 계약해지를 요구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의 2).

갱신이 된 경우에는 기존의 계약과 같은 효력이 그대로 유지되는 것이므로 당연히 월세를 지급하여야 합니다.

3. 묵시적 갱신이 된 것이 아니라 계약만료일에 귀하가 보증금을 반환하여 줄 것을 요청했음에도 임대인이 보증금을 반환하여 주지 않기 때문에 그 집에 계속 살게 되는 경우에는 다음과 같은 판례가 있습니다.

“임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임대차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다(대법원 2008.4.10, 2007다76986,76993).”

위 판례를 해석하여 보면 귀하가 계약 종료이후 임대차건물을 계속 점유하고 본래 임대차계약상의 목적(주거)에 따라 사용·수익하여 이득을 얻었다면(월세 부분) 이는 부당이득에 해당될 수 있으므로 월세를 지급하여야 할 수 있습니다. 다만 이러한 점유는 불법적인 점유는 아니므로 손해배상을 하여야 할 필요는 없을 것으로 보입니다.

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