답변 드립니다.

민법 제643조 임차인의 갱신청구권, 매수청구권에 관하여 건물, 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목, 기타 지상시설이 현존하는 때에는 제283조[지상권자의갱신청구권, 매수청구권]의 규정을 준용한다.

제283조 [지상권자의 갱신 청구권, 매수청구권] 제1항 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존하는 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 제2항 지상권설정자가 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

그리고 동법 제639조 제1항 전문에서 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물을 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 임대차를 한 것으로 본다고 규정하고 있고, 판례는 본조는 임차인이 임대차기간의 만료후에도 종전대로 적법하게 임차물의 사용수익을 계속하는 경우에 한하여 적용된다고 판시(대판 1972.6.27, 71누8)한 바 있습니다.        

그러므로 올려주신 사연의 경우 최초에 토지 임대차 계약을 1년 단위로 하였고, 적법하게 사용을 계속한 경우로서 자동 갱신이 된 상황입니다. 자동갱신의 경우 전임대차와 동일조건으로 임대차한 것으로 보므로 2007.5.30에 기간이 만료됩니다. 또한 자동 갱신이 되었고 별도로 재계약서를 쓰지 않은 이상 최초 계약서는 유효합니다.

그러나 위의 지상물 매수청구권의 규정(제283조)은 강행규정으로서 이 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다. 따라서 계약서에 ‘계약만료시에 철거함’이라고 적은 특약부분이 임차인에게 불리한 사항이라면 이는 효력이 없으므로 임대인에게 상당한 가격으로 지상물(비닐하우스) 매수를 청구할 수 있습니다. 상당한 가격이라는 것은 설치 당시 소비한 전액의 비용을 의미하는 것은 아닙니다. 시설물의 사용 및 감가상각비 등 현존 지상물의 제반사정으로 고려하여 서로 원만한 합의선에서 정하셔야 할 것입니다.  

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