답변 늦어 죄송합니다

민법 제545조 [해약금] 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.

올려주신 내용으로 보면 상담자가 목적물(아파트)을 직접 확인하였고, 아파트의 방향에 관하여 특별히 중하게 생각하는 의사를 매도인에게 표현한 바 없으며 또한 이를 상대방도 알 수 없었고, 상대방도 고의로 방향을 속이려 하지 않은 것을 알 수 있습니다. 상대방의 귀책사유에 의한 계약을 해제할만한 특별한 사정이 없는 이상 계약해제는 일방적인 파기가 되고, 민법의 규정에 따라 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있겠습니다.  

그리고 부동산 중개인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 및 시행령 제21에 근거하여 중개대상물을 설명, 확인할 의무가 있습니다. 그리고, 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

중개인의 과실로 인한 잘못된 정보에 의하여 매매계약을 하게 되었고, 매수인 입장에서는 이것이 계약을 해제할 만한 중대한 사유로 판단되어 계약금을 포기하고 계약을 해제하였다면 계약금에 상응하는 손해가 발생한 것이라고 볼 수 있습니다. 다만, 목적물을 직접 상담자가 확인을 하였고 이에 기초하여 매매계약을 체결한 것으로 보아 매수인 본인의 과실도 있습니다. 따라서 매매계약 해제로 인한 손해발생의 책임을 전적으로 중개인에게 부담하게 할 수 없고 서로의 과실 비율을 따져야 할 것입니다.      

한편 방향에 따른 아파트 시세 차이가 경미하고 거래 관행상 별다른 차이를 보이지 않을 경우 '반드시 남향이어야 한다'는 매수인의 특별한 사정을 중개인에게 알리지 않았을 경우 중개인의 과실이 크다고 볼 수 없습니다.

제반사정을 고려하여 신중하게 매매계약의 해제여부를 결정하시되 손해배상액은 본인의 과실비율을 감안하여 정하여야 한다는 점을 기억하시기 바랍니다.  

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