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임대료 미납관련 명도 소송 건입니다.
계약기간이 2008.9월 ~ 2010. 9월
보증금: 500만원
월세: 35만원
임차인이 2009년 7월부터 2010년 7월 현재까지 12개월동안 차임을 미납한 상태입니다. 계약일이 다 되어 가고 수도관 공사로 인해 임차인에게 보증금을 제하고 집을 빼 줄 것을 요구하였으나, 집에 물이 새서 차임을 내지 않았다고 주장하며, 밀린 차임을 내지않고 나가겠다고 주장함. 누수로 인해 일부 가전제품 및 장롱이 손상되었다고 주장함. 누수현상에 대한 동영상을 촬영하여 소지하고 있다고 주장함.
임대인은 누수에 대한 사항을 고려하여 2개월치 차임(70만원)을 제해 주겠다고 했으나 숙응하지 않음.
[특이사항]
2009년 봄 경부터(정확한 일자는 기억하지 못함) 임차된 세대의 벽과 천장에서 누수가 발생해서 언쟁을 벌이다 나갈 것을 얘기했으나 받아 들여지지 않았음.
임대인이 그 후 누수 현상으로 인해 발생한 벽을 새로 도배하려고 했으나, 짐을 옮기기 어렵다는 이후로 임차인이 도배를 하지 못하게 하였음.
그 후 수개월을 집세를 내지 않고 있었음.
임대인은 누수 현상으로 인해 미안한 마음이 있었고. 내지 않고 있는 월세는 계약기간 완료 후 보증금에서 제할 수 있다는 생각으로 계약기간이 될 때까지 월세를 미납하지 않는 상황을 이해해 주고 있었음.
[문의사항]
내용증명서를 작성하고 공지를 하겠으나, 이에 대해 반응이 없다면 소송을 제시해야 할 것 같습니다.
1. 소송 시 임차인이 100% 잘못했다고 결론이 나지 않을 것 같은데 어떻게 생각하시는 지요?
2. 만약 임대인과 임차인의 과실이 5:5 로 나온다면 임대인과 임차인의 소송 비용은 각자가 지불하게 되는 것인가요?
3. 과실의 비율이 다르다면 그 비율에 따라 소송 비용을 지불하게 되나요?
4. 소송 비용은 어느 정도되나요?
5. 소송의 결론이 나서 임차인이 나가야 하는데 나가지 않고 버틴다면 어떤 조치를 취할 수 있나요?
6. 강제 집행을 요청하게 된다면 그 요청 비용은 임대인이 내야하는 것인가요?
7. 임차인이 소지하고 있는 누수 현상을 촬영한 동영상 및 누수 사진은 법적 효력이 있는지요?
답변드립니다.
1. 민법에는 다음과 같은 규정이 있습니다.
민법 제623조(임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
민법 제624조(임대인의 보존행위, 인용의무)
임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.
위의 규정을 해석하여 보면 임대인은 계약 기간 중 임차인이 그 집에서 거주를 할 수 있는 상태를 유지할 수 있도록 해 주어야 하고, 임대인이 집의 보존에 필요한 행위를 할 때 임차인은 이를 거절할 수 없게 됩니다.
귀하가 누수로 인하여 임차인이 살고 있는 집의 도배를 하려고 하였으나 이를 임차인이 하지 못하게 하였다는 것을 입증하셔야 할 것입니다. 도배를 하는 것으로 누수가 모두 해결될 수 있었다면 이러한 사실을 입증하여야 합니다.
그러나 귀하가 누수현상이 발생하였다는 것을 알고 있고, 이를 해결하기 위하여 공사 등을 진행할 때 임차인의 동의가 필요하지 않은 경우(예를 들어 윗층이나 옥상 등에서 공사를 진행할 수 있고, 임차인의 집에 들어갈 필요가 없는 경우 등)에도 귀하가 임차인이 도배에 동의하지 않았다는 이유로 누수현상 자체에 대한 조치도 취하지 않았다면 그로 인하여 임차인이 입은 손해(가구 손상 등)는 배상하여야 할 수도 있습니다. 사실관계를 알지 못하여 더 이상 답변드리기 어려울 것으로 보입니다.
2,3. 소송비용은 재판관이 판결문에 부담하는 자를 지정하여 기재하게 됩니다. 보통 패소하는 자가 부담하는 경우가 많으나 각자 부담하는 경우도 있으므로 일괄적으로 답변드리기는 어렵습니다.
4. 귀하가 모든 소송절차를 직접 진행한다면 송달료와 인지대 등만 부담하시면 됩니다. 변호사 등을 선임하게 되면 선임료가 추가로 들 수 있습니다. 만약 귀하가 조정을 신청하는 경우에는 인지대가 소송의 경우보다 1/5 정도의 비용만 부담하시면 될 것입니다.
5. 귀하가 명도소송을 하여 승소한 경우 임차인이 나가지 않는다면 집달관 등을 통하여 임차인을 내보낼 수 있는 절차가 있습니다. 일단 귀하가 승소 판결문을 가지고 있어야 가능한 것입니다.
6. 어떤 목적의 강제집행을 말씀하는지 알 수 없으나 지금까지 지불하지 않은 월세 부분에 대하여 임차인의 다른 재산(부동산)에 대한 강제집행을 말씀하시는 것이라면 강제집행을 신청하는 사람이 비용을 미리 납부하여야 합니다. 자세한 것은 관할 법원의 경매계에 문의해 보시기 바랍니다.
7. 임차인이 가지고 있는 동영상과 사진 등은 조작되지 않았다면 증거로 사용될 수 있을 것입니다. 다만 사실관계가 명확하다는 것은 임차인이 입증하여야 할 것으로 보입니다.
귀하가 소송을 통하여 모든 해결하고자 한다면 상당한 시일이 걸릴 수 있을 것입니다. 임차인이 정확하게 원하는 바가 무엇인지 알아보시고, 그 내용을 귀하가 받아들일 수 있다면 그렇게 해결을 하시는 것이 더 좋을 수도 있습니다. 그러나 임차인의 요구가 불합리하다거나 받아들일 수 없다고 생각하신다면 귀하의 주장을 입증할 증거자료들을 수집하여 법적 절차를 밟을 수 밖에 없을 것입니다. 신중하게 생각한 후에 결정하고 진행하시기 바랍니다.
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