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저는 40평 정도의 작은 학원을 임대 운영하고 있습니다. 학원 설립시 애초 1년 기한의 임대조건으로 계약서를 작성했다가 금년 7월 23일 기간 만료에 따라 계약 자동 연장을 하게 되었는데 건물주로부터 계약이 만료되는 날(그 전까지는 쌍방간에 아무런 의사표시가 없었음) 새로 계약서를 작성하겠다는 연락이 왔습니다.
사실 저는 지금 가르치는 학생들을 마무리 해 줄 시간 6개월 정도만 연장을 원했기에 건물주에게 그렇게 해 줄 수 있는냐고 요청 했지만 건물주는 꼭 1년 이상 연장이어야 한다고 하며, 그 연장된 계약기간을 다 못채우고 나가는 경우 2개월치의 임대비를 보증금에서 제하고 잔액을 반환하겠다는 내용이 포함된 기존 계약서 (표준계약서가 아닌 자체제작 계약서 서식 사용 중)에 연장계약이라는 문구만 특약사항으로 첨가해 도장 찍을 것을 종용하고 있습니다. 제가 여쭙고 싶은것은 이런 묵시적 계약 자동연장시 꼭 1년이라는 기간이 의무 기간인가 하는 점과 1년 내에 나가게 될 시 2개월 분의 임대비를 제하고 준다고 하는 특약사항이 합당한 것인가 하는 부분입니다.(보증금에서 제한다고 하는 2개월분만큼 운영도 안된다고 합니다(-그것은 부당이득이 아닌지요?)그리고 표준계약서가 아닌 자체제작 계약내용중 부기사항이 부당한 경우에도 내가 도장을 찍은 후에는 상호인정으로 간주되어 법적보호를 전혀 못 받게 되는 것인지 궁금합니다
건물주의 남편 분이 생전에 변호사였었는데 그때 작성된 상당히 오래된 계약서(199*년)를 계속 사용하고 있어서 그동안 법령은 어떻게 바꼈는지 궁금합니다. 80이 넘은 할머니에게 뭐라고 사정을 얘기하려해도 고인이 되신 남편의 법리를 따지면서 자신의 조치는 결코 틀림이 없으니 도장만 찍으라고 하니 답답합니다. 지금 관리인을 통해 계약서를 보내 온 상태라 도장을 찍어야 할지 그냥 버티는게 좋을지 망설이고 있습니다.
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그동안 관리비부터 해서 각종 공과금의 분배등에서 이런저런 문제점들이 많았고 거의 봉건주의 시대를 연상케하는 할머니의 태도와 교묘한 법 논리에 눌려 아무 말 못하고 지내온 것이 화가 나 지금이라도 당장 끝내고 싶지만 그 동안 나를 믿고 의해 온 고3 입시생들의 마무리를 해줘야 하는 책임때문에 울며 겨자먹기로 좀 더 있어야 합니다.
지금은 당장 시급한 부분이 전술된 부분이기에 이렇게 도움을 청합니다.감사합니다
답변드립니다.
모든 계약은 당사자들간에 합의가 있다면 합의한 대로 이행이 됩니다. 즉 귀하가 어떠한 형태의 서면에든 합의를 하여 기재를 한 부분이 있다면 그것은 그대로 효력이 나타나게 된다는 것입니다. 임차인을 보호하기 위하여 상가건물임대차보호법이 제정되어 시행되고는 있습니다.
상가건물임대차보호법에는 다음과 같은 규정이 있습니다.
상가건물임대차보호법 제9조 (임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
즉 귀하가 건물주와 임대차기간을 1년이내의 기간으로 정한 경우 귀하는 그 기간대로 주장할 수 있습니다. 그러나 임대인과 합의가 되지 않아 1년으로 기간을 정하였다면 임대차계약기간은 1년으로 볼 수 밖에 없을 것입니다. 귀하가 6개월의 임대기간만 필요한 것이라면 그렇게 계약서에 기재하셔야 할 것입니다.
계약이 만료되는 날까지 임대인측에서 아무런 말이 없었다면 그 기간이 만료되는 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다(상가건물임대차보호법 제10조 제4항). 이 경우 임차인인 귀하는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 그 효력은 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 나타나게 됩니다(상가건물임대차보호법 제10조 제5항). 따라서 임대인과 새로운 계약을 하지 않고, 기존 계약이 만료됨에 따라 계약 갱신이 이루어진 것으로 판단하게 된다면 귀하는 귀하가 임의의 시점에 임대인에게 계약해지의 통고를 하고, 그 후 3개월이 지나면 계약이 해지된 것으로 주장할 수도 있을 것입니다.
그러나 임대인이 새로운 계약을 하자고 한다면 이 규정은 적용되기 어려울 수 있습니다.
결국 건물주와 다시 대화를 하여 합의를 하셔야 할 것으로 보입니다.
계약서상에 임의로 기재한 사항이 상가건물임대차보호법에 위반한 것으로 임차인에게 불리한 것이라면 그 효력은 없습니다(상가건물임대차보호법 제15조). 그러나 이 역시 소송을 통해서만 유리, 불리가 판단될 것이므로 가장 좋은 것은 귀하에게 불리하다고 판단되는 내용은 기재하지 않는 것입니다.
귀하가 처음 상가를 임대할 때 공인중개사를 통해 계약을 한 것이라면 그 공인중개사에게, 또는 현재의 관리인에게 할머니와의 중재를 부탁해 보시기 바랍니다. 일단 계약서에 합의를 하여 도장을 찍게 되면 귀하에게 불리하다 하더라도 이를 입증하고, 판단받기에는 상당한 시간이 걸릴 것이니 그 전에 신중하게 생각한 후에 결정하시기 바랍니다.
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