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안녕하세요.
현재 아파트 구입을 위해 계약이 진행중인 상황에서 문제가 있어 문의드립니다.
부동산을 통해 아파트를 소개받고 총 금액 2억5천만원 중 계약금 천만원을 지불하고
내일이 중도금을 치르는 날입니다.
구입하고자 하는 아파트는 23층으로 맨 위층입니다,.
아파트 내부는 꼼꼼히 다 살펴 보았고 내부에서 보기에 특별한 문제는 없었습니다.
그런데 아파트를 소개받을 때에는 아파트 주인이나 부동산에서 아무런 말이 없었는데
계약금을 치르고 난 후 외부에서 아파트를 둘러보던 중 그 아파트 전체 중 유독 우리가 구입하고자 하는 집의
지붕부분이 다른집과 다른 것을 확인했습니다.
이상하게 여겨져 관리사무소에 문의해보니
아파트 건축 당시 고도제한에 걸려 우리가 구입하고자 하는 집만 베란다에 지붕을 얹지 못하고 준공검사를 받았고,
준공검사 후 샌드위치 판넬로 베란다를 덮었다고 합니다.
그러한 이유로 현재 그 집에 거주하고 있는 집주인은 그 집에 입주 당시 시세보다 약 6천만원 정도 낮은 가격에 그 집에 입주를 했습니다.
현재 그 집은 건축한 지 6년 정도 되었고, 샌드위치 판넬을 얹은 베란다에 비가 새어 실리콘으로 막아 놓은 상태라고 합니다.
관리사무소에 확인 후 부동산에 집 계약 당시 베란다에 정상적인 지붕이 아닌 샌드위치 판넬을 얹은 사실을 왜 말하지 않았냐고 묻자
우리가 집을 다 둘러보았으니 당연히 알고 있을 것이라고 생각했고, 사는데에는 아무 지장이 없기 때문에 말하지 않았다고 합니다.
하지만 내부에서는 베란다 지붕이 샌드위치 판넬로 덮혀 있다는 것을 전혀 눈치챌 수 없었고,
이제 겨우 6년 된 아파트에 이미 비가 새고, 임시방편으로 막아놓은 실리콘은 영구적으로 비가 새지 않도록 할수 없으며,
베란다 지붕이 샌드위치 판넬이라 못을 박을 수 없어 블라인드 설치도 안되는 등 부동산에서 이야기하는 '사는데 아무 지장이 없어서 이야기 하지 않았다'는 말은 어이가 없습니다.
또한 현재 집주인은 입주 당시 베란다 지붕이 샌드위치 판넬이라는 사실을 알고 있었고, 당연히 집을 팔 때에는 그 사실을 저희에게도 알려줬어야 한다고 생각합니다.
그 아파트 전체에서 지붕이 그런 식으로 처리된 집은 저희가 계약한 그 집 한군데 뿐입니다.
만약 저희가 아파트 외부에서 이상한 점을 감지하고 관리사무소에 확인하지 않았다면 말없이 그냥 팔 계획이었다고 생각하니 화가 나서 견딜 수가 없습니다.
저희는 이렇게 하자가 있는 집을 구입하고 싶지 않습니다.
만약 저희가 부동산 및 집주인이 집에 대한 정확한 정보를 제공하지 않고, 베란다 지붕이 정상적이지 않음과 같은 집의 중대한 하자를 알려주지 않은 것을 이유로 계약취소를 한다면 이미 지불한 계약금을 돌려받을 수 있는지, 만약 집주인이 돌려주지 않으려 하면 어떤 법적 절차를 밟아야 하는지 궁금합니다.
빠른 답변 부탁드립니다.
저희가 드리는 상담은 님의 말씀에 기초한 상담원 개인의 의견이므로 참고용으로만 사용하시기를 부탁드립니다.
가족이 살 보금자리인 아파트 매매에 있어 문제가 생겨서 화도 나시고 심려가 크시겠습니다. 모쪼록 순조로이 일이 해결되시기를 바랍니다.
저희가 답변을 드리는 오늘이 중도금 지급기일이시라니 저희도 마음이 급합니다. 조금 더 검토해 보고 답변을 드리고 싶은데 시간적 여유가 너무 없네요.
혹시 매매계약을 체결하실 때 매매대금이 시가에 비해 많이 저렴하게 책정하시지는 않으셨는지요?
만일 매매대금이 시가에 비해 많이 저렴할 경우 매매계약을 취소 해제하시거나 손해배상을 받으시는데 있어서 참작이 될 것 같아서요
일단 시가와 동일하게 매매대금을 책정하셨다는 전제하에 말씀을 드리겠습니다.
님의 경우 생각해 볼 수 있는 방법이 몇가지가 있습니다.
1) 계약을 취소하시더라도 계약금을 돌려받으실 수 있는 방법으로는 착오에 의해 계약한 것으로 보아 매매계약을 취소하시는 방법이 있는데요(민법 제109조)
먼저 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있어야 합니다.
중요부분이란 주관적으로 착오가 없었더라면 그러한 의사를 표시하지 않았으리라고 인정되어야 하구요
객관적으로 일반인도 그 입장이었다면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라는 것이 인정될 정도로 중요한 것이어야 합니다.
그 의사표시로 인해서 의사를 표시한 자가 경제적으로 불이익을 입는 경우가 아니면 중요부분의 착오를 인정하지 않는 경향이 있습니다.
다만 상대방이 착오를 유발한 경우에는 중요부분 판단에 있어 조금 너그럽게 판단하게 됩니다. 착오를 유발한 자의 이익은 보호할 필요가 없기 때문이겠지요.
그러나 님의 경우 상대방이 적극적으로 착오를 유발한 경우가 아니라 묵비한 경우이므로 착오를 유발하였다고 보기는 조금 약한 것 같습니다.
착오에 의해 취소를 하는 경우 님께서 의사표시를 하실 때 중대한 과실이 없으셔야 하는데 말씀해 주신 것으로 중대한 과실이 있어보이지는 않습니다.
그러나 착오에 의한 취소는 취소를 당하는 상대방에게 불측의 손해를 줄 수 있어 법원에서 조금 까다롭게 인정하는 경향이 있는 것 같습니다. 매매목적물 자체의 하자를 이유로 착오취소를 인정한 법원의 판결은 잘 찾아볼 수가 없습니다.
2)사기에 의한 취소를 생각해 볼 수 있습니다.(민법 제110조)
사기의 경우 적극적으로 기망을 한 경우뿐 아니라 침묵도 사기에 해당할 수 있습니다.
다만 침묵이 기망으로 인정되려면 상대방에게 설명을 할 의무가 있어야 합니다. 매매나 교환 등에서 목적물의 시가에 대해 상대방이 침묵한 경우 사기에 의한 기망으로 인정하지는 않습니다.
3)목적물 자체에 하자가 있다고 보아 하자담보책임을 물으실 수 있습니다.(민법 제580조)
하자는 매매목적물 자체에 존재하는 물질적인 결점을 말하는데요
거래관념에 비추어 일반적으로 그 종류의 물건이 통상 갖추고 있어야 할 품질 성능 등을 갖추지 못하여 그 가치나 적합성이 일정한 기준에 미달하는지 여부를 기준으로 판단하게 됩니다.
님께서 말씀하시 아파트 베란다 부분의 하자는 매매목적물의 하자로 볼 수 있을 것 같습니다만 만일 최악의 경우 소송으로 가시거나 하시면 법원에서 판단할 문제라 저희가 섣불리 단정적으로 말씀드릴 수는 없습니다.
매매목적물의 하자가 있다고 판단되면
님께서는 매도인에게 손해배상을 청구하실 수 있구요
목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성하실 수 없다고 판단이 된다면(가령 매매목적인 건물의 대들보가 썩어 있었던 경우 등) 계약을 해제하실 수 있습니다. 그러나 목적물의 하자를 쉽게 그리고 저렴하게 보수할 수 있는 경우는 계약의 해제를 하기는 어렵다고 보게 되겠지요.
위에서 제가 말씀드린 방법들은요
님과 동일한 경우에 대해 판단한 법원의 판결이 없으므로 원론을 말씀드린데 불과하구요 실제로 법원의 판단을 받아보실 경우 어떠한 결과가 나올지는 말씀드리기가 조심스럽습니다.
만일 위의 방법들을 쓰시려면 구두로 말씀하시지 마시고 우체국 내용증명을 이용하셔서 보내시는 것이 좋은데요
중도금 지급이 오늘이라 중도금지급을 좀 미루시던지 하시고 내용증명을 보내시는 방법 밖에는 없어 보입니다.
좀 더 현실적으로는요
중개인을 압박하는 방법이 나아 보입니다.
중개인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항 제1호에 따라 중개의뢰인에게 당해대상물의 상태 등에 관해 성실.정확하게 설명해야 할 의무가 있습니다.
만일 이 의무를 위반할 시는 위 법 ① 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.는 규정에 의해 손해배상책임을 지게 됩니다.
또한 위 법 제36조에는요 공인중개사가 설명의무를 위반한 경우 시도지사가 6개월 이내에서 영업의 정지를 명할 수 있구요 심할 경우 자격의 정지도 명할 수 있습니다.
시도지사에게 신고하거나 혹은 공인중개사 협회에 신고할 수도 있습니다.
저희가 생각할 수 있는 방법들을 말씀드렸는데요
현실적이고 실효성있는 완전한 해결책을 드리지 못하여 죄송합니다.
중개인과 매도인 측과 원만히 대화가 되어 님께서 원하시는 방법으로 문제가 해결되기를 진심으로 바랍니다.
지면상담만으로는 한계가 있습니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 저희 상담원에 내원하시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 거주하시는 곳이 지방인 경우 그 지방에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담 기관을 알려 드리겠습니다.
본 상담원 위치는 지하철 2호선 신정네거리 역에서 하차, 3번 출구로 나오시어 5분 정도 서울 남부 법원 방향으로 오시면 하나은행 지나 태평양 약국 건물 3층 입니다.
상담은 무료이고 상담접수 시간은 평일 오전 10:00-오후 4:00, 토요일 10:00-12:00입니다.
대한가정법률복지상담원
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