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안녕하세요. 작년에 상가 주택 건물을 매입했는데요.
전주인에게 1층 세입자가 월세를 거의 10개월 천만원정도 미납했다는사실을 들었습니다. 제가 주인이 되면서 계속 세를 미납할것 같아 계약을 하기싫었으나 세입자가 계약을 원하기에 그 사람도 먹고 살아야하고 저는 세만 제대로 내면 괜찮으니까 세를 밀리지말고 제대로 주시라 당부하고 계약을 연장했습니다. 그리고 계약서를 쓸때 특약사항으로 '월차임이 2회이상 미납시 본 계약은 해지된다'는 문장을 넣었습니다.
그후 세입자가 세를 잘내다가 올해들어 장사가 안된다며 월세를 미납하기 시작했습니다. 저도 장사하는 사람으로서 경제가 힘들기에 안내면 보증금에서 까면 된다고 생각하고 참았습니다. 그러던 어느날 세입자가 계약서 얘기를 꺼내며 특약사항에 있듯이 2회이상 미납시 계약은 해지되는거 아니냐며 2회를 안낼테니 계약을 해지해달라 요구합니다.
이게 가능한가요? 그 특약사항은 세입자가 아니라 주인인 제 입장에서 주장할 사실이지, 세입자가 요구할수 있는겁니까? 세입자가 멋대로 먼저 요구하는게 제 상식으로는 이해가 안되는데요. 세입자가 계약 만료 전에 나갈거면 세입자 본인이 저에게 말하고 부동산에 내놓아서 새로운 임차인이 계약하면 나갈수 있는거 아닌가요? 내년 3월이 계약만료인데 그때까지 새임차인도 안나타나고 세도 계속 안내면 저는 보증금에서 다 까고 남은 돈을 내년 3월에 주어도 되는거죠? 법적으로 문제 없는거죠?
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
민법 제 640조에서는 '건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.'는 규정이 있고, 상가건물임대차보호법 제 10조 1호에서는 '3기 이상의 차임연체의 경우 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있다'고 규정하고 있습니다.
따라서 상가건물임대차의 경우 임차인이 2기이상 차임연체했을 경우 계약해지를 할 수 있다는 법조문은 없으나, 판례는 '상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인이 갱신요구거절권은 계약해지권과 그 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결)'고 판시하여 상가건물임대차의 경우에도 임차인의 차임연체액이 2기에 이를 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다고 보고 있습니다. 더욱이 당사자가 계약서에 이를 특약사항으로하였다면 임대인은 임차인이게 이를 요구할 수 있다고 보입니다.
귀하의 경우 하지만 임차인이 2기이상 차임 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할수 있다 라고 적은것이 아니라 계약해지의 주체를 정확히 명시하지 않은 점 때문에 이러한 다툼의 상황에 직면한 것으로 보입니다.
이에 대한 명시적인 판례는 없으나 이를 법리적으로 해석해 볼 때 임차인의 차임연체 2기에 관한 계약해지는 임대인의 권리로 해석될 여지가 있으므로 이를 임차인이 주장할 수 있을 지는 의문이 있습니다. 따라서 이러한 점을 토대로 협의하여 원만하게 해결하시길 바랍니다.
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