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2010년 9월 26일부터 2011년 9월 25일까지 보증금 2000만원 차임 25만원에 1년간 월세 계약을 했습니다.
그런데 3월 부터 곰팡이가 피기 시작하여, 물먹는하마나 왁스를 희석하여 닦아 보기도하고 환기도 물론 자주자주 했습니다.
하지만 그런것에 아랑곳 하지않고 곰팡이는 더욱더 번져 나가 새로산 침대며 가구등등 온 방으로 퍼져 나갔고 피부나 기관지도 안좋아 짐을 느껴 임대인이 위임한 부동산에 곰팡이 문제가 이러이러하니 보수를 해달라 요청 하였고, 알아보겠다는 말만하고 일주일간 연락이 없어 1차 하자보수내용증명(5월20일)을 임대인에게 보내었습니다.
임대인 답변이 다른 가구에는 그런말이 없는데 곰팡이가 왜 생겼는지 이해가 가지 않는다는 말과 함께 임차인의 잘못이라는 답변만이 왔습니다.
그래서 2차 하자보수내용증명(6월1일)을 보내었고, 답변의 내용은 제가 불편을 호소하니 건물의 하자는 아니지만, 이번달 30일까지 알아보겠다는 내용으로 왔습니다.
그리하여 법률자문(대한법률구조공단)을 구하게 되었고, 계약해지통보를 하고 소송을 진행 하자고 하여, 계약해지 통보를 보내었습니다.
3번째 계약해지통보를 보낸 당일 부동산에서 연락이 왔고 공사견적 낼 사람을 보낸다고 합니다.
지금까지 내용증명의 답장만 왔을뿐 한달간 어떠한 연락도 없다가, 지금에서야 사람을 보낸다고 하네요.
지금에서야 임대인이 하자보수를 해준다는데, 소송에는 문제가 없는건지요?하자보수를 하도록 해야하는지?
그리고 사정이 있어 원래 살던 집근처에 구한집이라 전입신고나 확정일자 받지 않았습니다. 전입신고나 확정일자 미신고로 인해 소송에 불리하거나 절차상 하자가 생기는지 정말 궁금합니다.
우선 임차인인 귀하에게는 목적물인 건물의 하자에 대해 임대인에게 하자보수청구권이 있는 것은 맞습니다. 임대인이 하자보수를 해주지 않았기 때문에, 법률구조공단에서 채무불이행으로 인한 계약해지 절차를 추천한 것으로 보입니다. 자세한 설명이 없어서 모르겠지만 그 해지절차에는 아마 손해배상청구도 포함되어 있으리라고 생각됩니다.
아시겠지만 계약의 해지라고 함은 임대차관계를 지금부터 종료시킨다는 취지입니다. 그러나 이 경우 해지를 하기 위해선 상당 기간을 둔 이행 최고를 해야 합니다. 그러나 귀하가 기재한 사실관계 만으로는 하자보수내용증명에 보수를 하지 않으면 임대차계약을 해지하겠다는 해지의 의사표시가 포함되었는지 아닌지 판단하기가 어렵습니다. 포함되었다면 이 사안의 경우 상당기간이 지났다고 볼 수 있으므로, 그 이후에 한 해지통고로 해지의 효력이 발생하였다고 할 수 있겠습니다.
만일 해지가 된 상태라면 그 때부터 임대인과 임차인이 아니기 때문에 귀하께서 해지의 의사를 통보한 이상, 뒤늦은 하자보수는 의미가 없다고 생각됩니다. 임대인이 지금 수리하는 것은 자신의 물건을 수리하는 것에 불과하기 때문입니다. 해지가 되었다고 해도 아직 보증금을 돌려받지 못했기 때문에 보증금을 돌려받을 때까지 건물을 비워줄 의무는 없습니다. 그러나 해지 이후에도 목적물을 계속 사용수익하고 있기 때문에 그 기간만큼의 월세 상당액을 지급할 의무는 있습니다.
또 만일 아직 해지가 되지 않았다면, 임대인이 귀하가 요구하신 하자보수의무의 이행을 하기 위해 사람을 보내고 한 것이므로, 귀하가 그것을 상당한 이유 없이 거절한다면 수령거절이 될 가능성도 있습니다. 또한 임대인이 하자보수를 하게 되면 채무불이행이 없어지므로, 그 동안에 입은 손해를 청구하는 외에 해지 등을 하지 못하게 될 가능성도 있습니다. 임대인의 하자보수이행제공과 관련하여선 여러 가지 변수가 많으므로 지면 상담만으로는 어려움이 있습니다. 귀하의 경우 대한법률구조공단의 법률구조를 받는 중이므로 이와 관련하여선 그쪽에 자문을 구하는 것이 보다 신속하고 정확한 정보를 얻을 수 있는 방법이라고 생각됩니다.
그리고 전입신고나 확정일자 등은 단지 대항력을 갖추기 위해 필요한 것입니다. 대항력은 임대인과 임차인 사이가 아닌 제 3자와의 관계에서 문제되는 것입니다. 이를 통해 보증금을 우선변제 받을 수 있다거나, 임대인이 건물 등을 다른 사람에게 양도했을때 그 양수인에 대해서 임차권을 주장할 수 있는 등의 효력이 발생합니다. 귀하의 경우 임대인과 임차인 사이의 문제이기 때문에 대항력이 없다고 하여 크게 문제될 것은 없다고 보입니다.
위에서 언급하였듯이 지면상담으로는 한계가 많습니다. 원하신다면, 본 상담원에 직접 내원하셔서 더욱 정확하고 상세한 상담을 받으실 수 있습니다.
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