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글수 15,688
비공개 게시판에 글을 썼더지 열람 권한이 없다해서 여기 다시 씁니다.ㅠㅠ
2019.2-2021.2
2년 전세계약을 했습니다. 전세권설정도 했고요
1년후 타지역 이동으로 전세계약갱신청구권으로 1년 더 거주 요청하니 임대인은 1년은 안된다 2년 살던지 나가라입니다.
1. 전세계약갱신청구권으로 집주인과 협의없이 1년 갱신 요구 가능한가요? 1년이라는 내용을 내용증명에 넣고 싶어요.
2. 만약 1번이 안된다면 검색해보니 2년 갱신해도 중간에 임차인이 계약해지를 원하면 3개월 전에 임대인에게 통보하면 3개월 후에 해지효력이 발생한다는데 그럼 제 전세금을 받을 수 있나요?
3. 2번의 절차대로 했을 경우 1년 후 전세금 반환을 안해줄 때 전세권설정 효력(경매진행) 발휘되나요?
올려주신 글 잘 읽어보았습니다.
주택임대차보호법은 미등기 전세에 준용한다고 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제12조 참고).
따라서, 전세권 설정등기를 한 전세권의 경우에는 민법상 전세권에 관한 법에 의하여 규율을 받게 됩니다.
이를 바탕으로 문의하신 순서에 따라서 답변을 드리도록 하겠습니다.
1. 전세권의 존속기기간이 2019년 2월~2021년 2월까지인 상태에서 전세권자가 1년간 더 거주하자고 하자 전세권설정자인 임대인이 2년을 살던지 아니면 나가라고 한다면 전세권자인 세입자는 전세권설정자인 주인과 협의가 이루어지지 않으면 전세권이 만료가 되는 시점에서 명도의 의무를 피하기 어렵다고 봅니다.
2. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 임대인과 사이에 2년 기간으로 계약갱신을 한 경우에는 임차인은 계약의 해지를 원하는 경우에는 임대인에게 3개월의 기간을 주고 임대차계약을 해지할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제4항 참고).
3. 전세권의 경우, 기간이 만료가 되고 전세권설정자인 주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우에는 전세권자로서 임의경매신청을 할 수 있습니다. 전세권의 경우에는 기간을 정하지 않은 경우에는 당사자 사이에 전세권의 소멸 통고 후 6개월이 지나면 그 효과가 발생하므로 , 전세권의 소멸 통고 후 6개월이 지나서 전세금을 돌려받지 못하는 경우에는 임의경매신청을 통하여 전세금을 회수 할 수 있다 하겠습니다.
따라서, 임차인의 입장에서는 전세권자로서 권리행사를 하는 것이 유리한지 전세권을 말소하고 계약갱신청구권을 행사하는 것이 유리한 지 판단을 하여야 할 것이라고 봅니다.
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