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글수 15,688
3층상가 주택입니다.
건물은 원래 제 단독등기이고 토지는 아버지 명의로 되어있었는데 이번에 증여받아 저와 미성년자인 제 자식2명 3명 공동등기하였습니다.
처와도 별 문제없이 잘 지내는데 처가에서 특별대리인 선임을 이유없이 거절해 집담보로 대출이 불가능했습니다.
그래서 집을 매도하려고 하는데 매도시에도 특별대리인이 필요한가요?
그 전에 제 자식과 저와 공동등기된 것을 제 단독으로 바꿀때는 등기소직원이 필요하다고 해서 매우 걱정입니다.
집을 매도하면 매수한 사람앞으로 소유권이전등기를 해주어야 하는데 이때도 특별대리인이 필요한지 알고싶습니다.
답변드립니다.
귀하가 올려주신 사안과 관련된 판례를 찾기는 어려운 것으로 보입니다. 특별대리인 선임과 관련하여서는 결국 법원의 구체적인 판단을 거쳐야 할 것입니다.
1. 민법 제921조 (친권자와 그 자간 또는 수인의 자간의 이해상반행위)
①법정대리인인 친권자와 그 자 사이에 이해 상반되는 행위를 함에는 친권자는 법원에 그 자의 특별대리인의 선임을 청구하여야 한다.
②법정대리인인 친권자가 그 친권에 따르는 수인의 자 사이에 이해 상반되는 행위를 함에는 법원에 그 자 일방의 특별대리인의 선임을 청구하여야 한다.
특별대리인의 선임은 친권자와 그 자 또는 수인의 자 사이에 이해가 상반되는 행위를 하게 될 경우 하게 되는 것입니다. 이에 대하여 판례는 특별대리인 제도는 “친권자와 그 친권에 복종하는 자 또는 친권에 복종하는 자들 사이에 서로 이해가 충돌하는 경우에는 친권자에게 친권의 공정한 행사를 기대하기 어려우므로 친권자의 대리권 및 동의권을 제한하여 법원이 선임한 특별대리인으로 하여금 권리를 행사하게 함으로써 친권의 남용을 방지하고 미성년인 자의 이익을 보호하려는 데 그 취지가 있는 것(대법원 1996. 4. 9. 선고 96다1139 판결)”이라고 합니다.
2. 귀하의 경우와 일치하는 것은 아니지만, 미성년자들의 공유인 부동산에 관하여 친권자가 공유물분할등기를 신청할 경우 특별대리인을 선임하여야 하는지 여부와 관련하여 아래와 같은 등기선례가 있습니다. 참고하시기 바랍니다.
미성년자 갑·을 명의의 공유토지를 A·B 토지로 분필하여 갑은 A토지, 을은 B토지를 각 단독소유로 하기로 하는 공유물분할 계약에 의하여 그들의 친권자가 공유물분할등기를 신청할 경우에는 그러한 공유물분할계약은 그 친권에 복종하는 갑·을 사이에 이해상반되는 행위에 해당하므로 가정법원에 갑·을 중 어느 일방의 특별대리인선임심판청구( 가사소송법 제2조 제1항 나, (1) (11))를 하여야 한다.
3. 토지의 경우 귀하와 미성년자녀 2명의 공동 소유이므로 귀하가 집을 매도하는 경우(토지와 건물을 동시에 매도한다는 전제하에) 이러한 행위는 이해상반행위로 볼 여지가 있습니다. 그렇다면 미성년 자녀 각각 (또는 처가 미성년자녀 중 1인의 법률행위를 대리할 수 있다는 전제가 있다면 미성년자녀 1인)에 대하여 특별대리인을 선임해야 할 것으로 보입니다.
특별대리인의 자격에 관하여 법률상 특별한 제한은 없으며, 이는 법원의 재량사항입니다. 특별대리인으로 누구를 할 것인지에 대하여는 귀하측에서 결정하셔야 할 것입니다. 또한 그 특별대리인이 조건에 부합하는가의 여부를 법원에서 판단하여 결정할 것입니다.
처와 원만한 관계를 유지하고 있음에도 처가에서 특별대리인 선임에 도움을 주지 않는다면 그 이유를 처가에 먼저 알아보시는 것이 좋을 것입니다. 특별대리인의 선임을 신청할 때 특별대리인의 행위(특별대리인이 해야 할 법률행위)를 정하여 신청하도록 되어있으니 집의 매매행위 및 후속절차인 소유권이전등기까지 특별대리인이 할 수 있도록 해 달라고 기재하시면 될 것으로 보입니다.
이해상반 행위가 되어 특별대리인의 선임이 필요할 지 여부의 최종적인 판단은 법원의 몫입니다.
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