답변 드립니다.

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조).  

이미 계약해지의 의사를 임차인에게 밝혔고, 계약해지 및 기일을 정한 퇴거요구에 대한 내용증명을 보냈음에도 임차인이 이행하지 않을 경우 명도소송을 제기하여야 합니다. 시간과 비용 등이 소요되겠지만 명도청구의 소송을 건물 주소지관할 법원에 제기하여 판결을 받아야만 적법하게 강제집행할 수 있습니다. 명도소송제기 중 임차인이 변경될 것을 우려한다면 점유이전가처분을 신청하는 것이 추후의 집행을 용이하게 할 수 있습니다.
임차인이 퇴거를 하지 않을 경우 임의로 임차인의 짐을 들어내거나 무단으로 임차인의 집에 들어가는 경우 주거침입 등의 형사처벌을 받을 수도 있으니 이점 주의하시기 바랍니다.

명도소송 및 점유이전가처분의 서식은 본원의 홈페이지에 들어와서 법률정보를 클릭한 후 서식모음을 클릭하고 분류에서 민사를 클릭하면 찾으실 수 있습니다. 서식을 다운받아 직접 작성하는 경우 대서비용을 절약할 수 있고, 본인소송을 하는 경우로 소정의 인지대와 송달료를 지불하는 것으로 소송비용을 절약할 수 있습니다. 그리고 소송비용은 피고(임차인)의 부담으로 할 수 있습니다.

한편 밀린 월세를 보증금에서 공제할 수 있으므로 보증금이 남은 한도에서는 실질적으로 임대인은 손해가 발생한 것이 아닙니다. 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 하기 때문입니다(민법 제393조 참조). 밀린 차임에 대해서는 보증금에서 공제하고 남은 금액을 임차인의 퇴거와 동시에 반환하시면 됩니다. 일반적으로 임대차계약서상 활용문구로 계약 불이행시의 계약금에 상응하는 손해배상금의 예정은 이행의 착수가 없는 경우에 상정한 내용입니다만 보증금 지급 및 거주상태라고 하니 이는 임대차계약의 이행이 이루어진 상황입니다. 만일 특약으로 월세를 연체하는 경우 보증금에서의 연체차임의 공제외에 별도의 손해배상액을 정한 것이 아니라면 이를 주장하실 수 없습니다.

그리고 내용증명으로 퇴거에 필요한 상당기간을 정하여서 통지한 바 있으니 그 상당기간까지는 기다리시는 것이 바람직합니다. 4월까지 기다린다고 해도 상담자는 감정적으로 기분이 상할 수는 있겠으나 실제로는 손해를 입은 바가 없습니다.

소송의 제기는 당사자 상호간에 협의를 이루지 못한 경우 최후의 수단이라고 할 수 있습니다. 감정적으로 해결하려 하지 마시고 원만한 대화를 통해서 해결책을 찾으시기 권유드립니다.
      
지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.

대한가정법률복지상담의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터을 지나 두번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.

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