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저는 전세권자입니다.
전세계약을 체결(월세 없음)하고 집주인와 전세권설정계약을 맺었습니다.
그런데 좀 알아보니까 주택임대차법상으로는 임차인이 임대차계약해지를 요청하려면 만료 1개월 전에 하여야 한다고 하는데,
이 규정이 전세계약을 맺은 전세권자에게도 동일하게 적용되는 것이지..
아니면 전세권은 물권?자이므로 위 규정에 상관없이 계약해지를 자유롭게 할 수 있는 것인지 궁금합니다.
지금 제가 해제통보를 한 시점이 만료시점 일주일 전이라서 혹시 갱신이 된 게 아닌가 헷갈립니다.
(미등기전세의 경우는 법에 준용규정이 있다고 하는데, 전세권설정한 경우는 지식인이나 여기저기 물어봐도 알지를 못하겠네요)
부탁드리겠습니다.
작성하신 글 잘 읽어 보았습니다.
전세권자의 지위와 관련하여 판례는 <‘주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다’> (대법원 2010마900결정)
또한 <‘주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 하여도 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있다’> (대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결)고 하고 있습니다.
이러한 판례의 입장으로 보건대, 모든 경우에 양 지위가 병존적으로 인정되는 것에 대한 명시적인 규정은 없지만, 각 거주 목적으로 주택을 빌려 주택임대차보호법상 대항력(주택의 인도+전입신고)을 갖추고, 전세권설정계약을 통해 전세권등기를 한 전세권자라면 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 병존적으로 인정한 취지로 보입니다. 이러한 취지에 비추어 판단컨대, 전세권과 관련된 민법 규정과 주택임대차보호법 규정 중 하나만 우선적으로 적용된다기 보다는, 전세권자로서 권리 주장을 하는 경우에는 전세권에 관한 민법 규정을 적용하고 대항력을 갖춘 임차인으로서의 권리 주장을 하는 경우에는 임대차 규정을 적용하는 것으로 보아야 할 것입니다. 마찬가지로 상대방의 경우에도 전세권설정자로서의 지위와 임대인으로서의 지위를 병존적으로 가지고, 각 지위에서 자신의 권리를 주장할 수 있을 것입니다.
귀하께서 전세권자로서의 지위와 주택임차인으로서의 지위를 병존적으로 가진다는 전제하에 각각의 법률관계를 살펴보겠습니다. 우선, 임차인으로서 주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에, 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 계약의 갱신거절이나 변경의 통지를 하여야 하고, 이를 이행하지 않으면 묵시적 갱신이 된 것으로 봅니다. 묵시적 갱신이 이루어지면 임차인은 동법 제6조의2 1항과 2항에 따라 계약해지의 통지를 할 수 있으나 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다. 즉, 귀하의 경우, 임차인으로서 계약 만료 1개월 전까지 계약갱신거절이나 변경의 통지를 하지 않았고, 임대인도 마찬가지이므로 계약은 묵시적갱신이 이루어졌고, 귀하께서 만료시점 일주일 전에 계약해지의 통보를 하여서 임대인에게 도달하였더라도 3개월 이후에 해지의 효과가 발생하게 됩니다.
한편, 전세권로서 전세권에 대한 민법 312조 4항을 보면, 전세권설정자과 전세권의 존속기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 전세권자에게 갱신거절이나 조건 변경의 통지를 하지 아니하면 그 기간이 만료되는 때에 동일한 조건으로 전세권을 설정한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이 규정은 주택임대차보호법과는 달리 전세권자의 통지 기한에 대한 규정이 없습니다. 동법 제313조에서 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권이 소멸한다고 규정합니다. 이러한 조문으로 보건대, 전세권설정자가 존속기간 만료 전 6개월~1개월 전까지 어떠한 통고도 하지 않았다면 계약기간이 만료된 때에 전과 동일한 조건으로 전세권이 갱신되고, 전세권의 존속기간을 약정하지 아니하는 때에 해당하므로 민법 제313조에 따라 귀하께서 전세권 소멸을 통고하여 상대방이 도달 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권이 소멸하게 됩니다.
이렇게 임차인 지위와 관련된 주택임대차보호법과 전세권자의 지위와 관련된 민법규정의 내용이 상이할 때, 어떻게 해결할지 해결기준에 대한 명확한 판례가 없으므로 귀하께서 계약기간 만료 1주일 전에 행한 해지 통고의 효력이 어느 시점에서 발생할지는 확답을 드리기 어렵습니다. 임대인이자 전세권설정자인 상대방과 협의하여 서로의 이해관계를 원만하게 조정하실 것을 권해 드립니다.
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