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안녕하세요
직장 이직으로 인해서 다른지역으로 이사를 하는 일이 발생하였는데
와이프가 타지역부동산에서 대출금60%정도되는 아파트가 있어서 보고
부동산을 통해서 전세5000만원에 계약하고 500만원 지급했습니다.
계약서에는 특약사항이 있는데
1)분양금액이 190,000,000인미등기계약이다.
2)임차인은 임대인이 중도금(116,000,000)을 받을수 있도록 적극협조한다
(임차인 후순위)
부동산 지식이 없는 와이프는 그지역 거래 동향을 잘아시는 부동산에 제차
안전한지 물어보았으며 부동산의 친절함과 1억원 한도에 업무보험이 있어서 제차
안전을 강조하여 계약서에 도장을 찍었습니다. 그후 지인을 통해서 계약내용을 알아보니
현시세가 170,000,000인데도 매매가 잘이루어지지 않고 많은 세대가 신탁등기되어 있는
곳이므로 전세금을 떼일 위험한 아파트라고 지인이 저한테 인지시켜 주었습니다.
계약서상으로는
190,000,000(분양가)-116,000,000(근저당금액)-50,000,000(전세금)이런식이였던 것이죠
그후에 채권채고액을 90,000,000까지 내려달라는 저의 부탁을 주인은 묵살하였습니다.
하지만 부동산 업자는 계약서상에도 채권채고액이라는 말한마디 등기본등본없이 부동산 지식이
없는 와이프를 속였습니다.
170,000,000(시세가)-140,000,000(채권채고액)-50,000,000(전세금)이게 사회적으로 통영되는 상식
이라고 생각됩니다.만약 선순위근저당으로 인해 경매로 넘어간다면 경매비용과 현시세 70%~80%
감안한다면 끔찍합니다.제가 자꾸따지니 부동산 측에서는 자꾸 분양가를 기준으로 판단하였으며
이모든 상황에 대해서 충분히 설명하였다고 인지시켰다고 이야기 하는데 정말 잘아는 사람이라면
이런 위험한 계약을 했겠습니까? 그분들 제가 전세자그대출받는것 까지 아시는 분들인데 ..
정말 인지 억울합니다.
민사소송으로 갔을때 승소가 있을지요?
귀하가 질의하신 내용에 대해서 상세히 읽어 보았습니다.
지금 심정이 얼마나 답답한지 충분히 이해가 갑니다.
더군다나 전세자금을 대출까지 받아서 한 계약이라니 더욱 신중하게 계약을 해야 할것으로 사료됩니다.
왜냐하면 현재 계약하신 아파트는 신축중으로 등기부등본이 현존하지 않는 미등기상태이며 전세계약에
대해서 많은 경험이 있는 사람이라도 섣불리 계약하지 않는 사안에 해당하기 때문입니다.
공동주택(아파트포함)을 신축할때는 건설회사에서 토지전부를 매입해서 건축하는 경우도 있지만
재개발지분이나 재건축되는 공동주택은 토지소유자에게 신탁등기를 받아서 하는 경우가 있습니다.
건축물관리대장이나 건물분 등기부는 멸실되고 토지분에 대해서는 지주가 건설회사에게 각자의 지분
만큼 신탁양도등기를 해 주게 됩니다
건물신축완료되어 준공검사가 나면 건설회사가 공동주택의 동홋수별로 소유권보존등기후 분양받은 사람
에게 이전등기를 하게 됩니다.
중개업소에서는 등기부등본이 각자 소유자에게 나온이후에 채권관계를 확인한후에 임대차계약을 하는게
정도지만 이 사례의 경우처럼 미등기상태에서 임대차계약을 영업상 안할수 없으니 분양받은 임대인과 임
차인간에 다음과 같은 특약사항으로 계약을 하게 됩니다
첫째 "미등기상태에서의 계약이므로 분양계약서를 첨부하며 중도금 대출이 있는 경우 원금,이자, 연체료가산하여
근저당설정 최고액은 130%가 됩니다"
둘째 "건설회사에서 소유권 보존등기를 한후 중도금대출을 한 은행에서는 분양자가 소유권이전을 받음과
동시에 설정등기를 해야 하므로 임차인은 그 이후에 주민등록을 이전키로 한다"
세째 "임대인은 계약시 약정한 금액이상을 대출받는다던지 혹은 임차인이 중도금대출을 받는데 비협조적인때는
계약해제의사표시로 알고 쌍방합의하에 임대차계약은 취소하며 계약음은 이의제기 없이 임차인에게 반환
키로 한다" 이는 서로를 보호하는 조항으로 대출금액에 대해서 명시해야 합니다.
다음은 임대차계약시 중개업자와의 관계에 대해서 언급하겠습니다.
1. 필요서류- 임대차계약서(양당사자,중개업자의 친필과 날인이 있어야 함)
- 분양계약서
- 중개대상물확인설명서(완공이 안된 상태라면 해당사항만 적고 잔금,입주시 남은 사항기재)
- 중개업자의 공제증서, 계약금영수증, 양당사자 신분증 사본
2. 임차인도 임대차계약관계에 대해서 전문가가 아닐지라도 대출이 분양대금의 60%가 된다는 내용을 중개업자에게
들었으니 일정금액을 갚아야 하고 전세보증금이 과하다는 점에 대해서 지적을 해야 했습니다.
특약사항에 대출금액을 낮추어 주지 않으면 계약을 할수 없다고 거절했어야 하며 이점은 중개업자과실도
있습니다.
3. 은행에서 근저당설정후 임차인이 주민등록을 이전해야 한다는 설명도 들으셨는지요?
그렇치 않았다면 이 계약은 본인의 재산을 유지하기는 어려운 위험한 계약입니다.
만약에 의견절충이 안되서 해약이 되고 계약금을 반환받지 못한다면 중개업자가 1억원의 보험을 들었
다고 자신했으니 공제가입기관인 한국부동산 중개업협회에 민원상담도 가능합니다.
이 시점에서 서로의 과실을 인정하여 해약이 되도록 중개업자를 통하여 합의를 보십시요.
만약에 협조치 않으면 그 지역 구청이나 시청의 지적과가 중개업자 관할 등록부서이니 직접가셔서
상담을 하시고 중개를 부탁하여 원만한 결과를 얻도록 하세요.
그리고 중개업자에게 협조를 부탁하고 차후 다른집을 구해달라고 하면서 원만한 관계를 갖도록 하세요.
지면상담에는 제한이 따름니다. 좀 더 구체적으로 알고싶으실 경우 본원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
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