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저는 전세보증금을 채무자로부터 양수받은 채권자입니다.
먼저 내용을 설명드리면
저는 2011년경에 채무자에게 2500만원을 차용증을 받고 빌려주었습니다.
그런데 이자도 제날짜에 한번도 들어오지 않고 늦게 들어오고 해서 혹시나 하는 마음에 채무자에게서 공장전세보증금을
2014년 6월 25일 양도받아서 공증해서 공장주인에게까지 통보를 완료했습니다.
채무자의 전세만료일자가 2014년 8월 30일이라 제가 공장주인에게 전세계약이 끝나면 보증금을 저한테 주셔야 한다고
말하러 갔는데 뜻밖의 말을 들었습니다.
채무자 즉 세입자가 전세계약만료시점이 지난 후에라도 공장을 자진해서 나가지 않으면 공장주인은 전세보증금을 저한테도 줄수 없다고 합니다.
세입자는 현재 1개월 월세가 밀린 상태라고 합니다.
공장주인이 보증금을 받고 싶으면 세입자를 저보고 알아서 내보내라고 합니다.
그래서 걱정된 마음에 여기저기 알아보니 세입자를 상대로 명도소송을 하면 된다고 하는데 명도소송 자체가 6개월이상
걸린다고 하는데 문제는 채무자 즉 세입자가 공장주인과 최초 계약할 당시에 계약조건이
전세보증금 2500만원에 월세 340만원 조건이었습니다.
궁금한점은 제가 명도소송을 해서 필히 승소해야만 공장주인에게서 보증금을 받을수 있는지와 소송진행중 걸리는 몇개월동안
채무자 즉 세입자는 월세를 전혀 안낼것이므로 제가 명도소송을 승소하더라도 공장주인에게서 받을수 있는 보증금이
하나도 안남을 것 같습니다.
그렇게 되면 몇개월 걸리는 명도소송을 할 필요자체가 없게 되는데 전세계약만료일인 2014년 8월 30일에 세입자가 공장을
비우든 비우지 않든 세입자의 밀린 1개월 월세 삭감하고 나머지 보증금을 바로 공장주인에게서 받을수 있는 법적인 방법이 없을까요?
정말 절박합니다.
아니면 명도소송을 가더라도 전세계약 만료일 당시 남은 보증금 잔액을 명도소송이 끝날때까지 보존할수 있는 방법이 없을까요?
소송을 가면 세입자가 일부러 월세를 안내고 버틸것이며 공장주인도 남은 보증금이 있기 때문에 굳이 세입자를 바로 내보내지 않을것 같습니다.
보증금을 양수받은 사람은 전세계약만료시점에 공장주인에게 계약해지를 요청하고 보증금을 반환받을수 있다는데 이 말은 양당사자간의 합의에 의한 것인지 법으로 정해놓은것인지 또한 궁금합니다.
긴글 읽어주셔서 감사드립니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
상가건물임대차보호법 제17조에서는 미등기전세에도 각 법률을 적용하고 전세금을 임대차보증금으로 본다고 규정하고 있습니다. 전세금을 내었으나 전세권등기를 하지 않은 경우, 통상적으로 전세라 부르더라도 법률상으로는 채권적 전세에 해당하여 임대차계약을 체결한 것으로 볼 수 있습니다. 이에 준하여 말씀드리겠습니다.
상담자분이 양수한 전세보증금 반환청구권은 세입자의 목적물명도의무와 동시이행관계에 있습니다. 따라서 세입자가 공장을 비우지 않으면 보증금을 청구할 수 없으며, 지연이자도 청구할 수 없습니다.
세입자에게 공장을 비우라고 청구할 권리, 즉 건물명도청구권은 공장주인이 가지고 있습니다. 그러므로 상담자분은 공장주인의 채권자로서 공장주인의 건물명도청구권을 대위 행사하여, 세입자는 공장주인에게 공장을 명도하고 공장주인은 위 공장을 명도 받음과 동시에 전세보증금을 상담자분에게 청구하라는 소송을 제기할 수 있습니다.
한편 전세보증금은 전세계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 그 관계에서 발생하는 모든 채무를 담보하는 것으로서, 계약이 종료된 뒤 발생한 부당이득에 대해서도 공제가 이루어진 뒤에 반환하게 됩니다. 반환액수는 명도시에 확정되므로 명도소송이 완료되기 전까지 밀린 월세도 모두 공제된다고 볼 수 있습니다.
보증금을 양수받은 사람이 전세계약만료시점에 계약해지를 요청하고 보증금을 반환받을 수 있다는 이야기는 양 당사자간 합의에 의한 것이라 보입니다. 앞서 말했듯이 계약목적물이 반환되지 않고 있는 한 보증금반환액수는 확정되지 않기 때문입니다.
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