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안녕하세요
부동산 계약 관련 매도인의 하자담보 책임 문의 드립니다.
이번 8월에 빌라 매매 계약을 하게 되었습니다.
부동산 중개인과 매도인에게서 빌라에 대하여 큰 하자 사항이 있다고 전달받은 내용은 전혀 없었구요.
그래서 계약을 하기로 하고 계약서를 작성하였습니다.
계약서 상에는 현 상태 대로의 계약이라고 확인하였으며, 건물 균열이나 누수에 관해서는 해당사항 없다고 체크하였습니다.
그리고 10월달이 되고, 기존에 살던 세입자가 이사간 후 현장확인을 하러 부동산 중개인과 방문하였습니다.
방문해서 집안을 확인하니 큰 하자 3개가 보였습니다.
첫번째로 앞베란다 천장 누수입니다.
두번째로 뒷베란다 창문 양옆에 아주 크게 균열이 가 있었습니다.
세번째로 빌라 큰방, 작은방 할꺼 없이 죄다 결로로 인한 곰팡이 자국있습니다.
상기 3가지 하자에 대해서는 제가 현장에서 부동산 중개인과 함께 건물을 체크할 때, 확인할 수 없는 부분에 있었습니다.
첫번째 앞베란다 누수 하자인 경우 현장 확인당시 비가 오지 않았고 매도인이 누수가 발생한 사실에 대해서 말을 해주지 않았던 부분입니다.
두번째 뒷베란다 균열에 대해서는, 기존 세입자의 가구로 베란다 벽면 전체가 가려져서 확인할 수 없는 상황이었구요 (이에 대해선 부동산 중개인도 일반적으로 확인할 수 없는 부분이었다고 증언해주고 있습니다), 매도인에 해당 균열에 대해서 전혀 언급해주지 않았습니다.
세번째 방 안의 결로로 인한 곰팡이 자국에 대해서는, 기존 살던 세입자의 붙박이장 및 책상 등으로 해당 모서리가 완전히 감쳐줘서 확인할 수 없는 사항이었으며, 역시나 매도인이 전혀 언급해주지 않은 부분입니다.
이상 세가지 경우에 대해서 매도인에게 하자담보 책임을 요청하였습니다.
그러자 매도인은 이미 계약서에 현 상태로 계약한다고 특약이 적혀있기에 해당 내용에 대해서 책임을 질 수 없다고 하며, 다만 첫번째 하자인 베란다 누수에 대해서는 책임을 져주겠다고 말을 합니다.
저는 계약서 상에 특약 사항으로 '현 상태로 계약한다' 가 되어 있지만, 뒷베란다 균열이나 방 내부 결로 현상은 중대하자에 해당되는 사항이며 처음부터 매매목적물에 하자가 있었으며, 매매당시 해당 하자 부분이 가구 등으로 가려져 있어서 매수인이 이를 알 수 없었던 상황이기에, 해당 특약사항이 담보책임 배제규정으로 적용된다고 볼 수 없다고 생각합니다.
제 생각이 맞는지, 그리고 상기 3가지의 하자사항이 매도인의 하자담보 책임이 적용되는지에 대해서 답변 부탁 드립니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
민법상 매도인의 담보책임과 관련하여 대법원은 임의규정으로 해석하므로, 당사자의 합의로 매도인의 담보책임을 배제할 수 있습니다. 그러나 단순히 매매계약서에 "현 시설상태로의 계약"이라는 문구만으로 담보책임을 전부 배제한다고 보기는 어렵습니다. 위 문구 자체가 효력이 없는 것은 아니나 일부 하자에 있어 적용될 것으로 보이고, 중대한 하자에 있어서는 책임을 물을 수 있을 것으로 보입니다. 또한 민법 제584조에서는 매도인이 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 책임을 면하지 못한다고 규정하고 있으니 참고하시기 바랍니다.
다만 귀하의 경우 현재 구체적인 사정을 알기 어려워서 정확한 답변을 드리기 어렵습니다. 귀하가 설시한 누수하자, 균열, 곰팡이의 정도가 위 특약으로 배제할 수 없는 중대한 하자인지 여부는 개별 사안마다 다르고 일률적인 답변이 어려운 부분입니다. 매도인이 알고서도 알리지 않았다는 사정은 법정분쟁 시 입증이 어려워 보입니다. 또한 담보책임규정이 적용된다 하더라도 이전답변에서와 마찬가지로 위 하자들의 경우 대부분 계약목적달성이 불가능하다고 보기 어렵기 때문에 계약해지는 어려우며 손해배상청구만 가능하니 참고하시기 바랍니다.
담보책임을 물을 수 있다 하더라도 매도인의 협의가 없으면 소송으로 진행될 수밖에 없으며 소송의 경우 시간, 비용, 노력이 상당히 들어가고, 비용 등을 투자하고도 원하는 결과를 얻기 어려운 경우도 많습니다. 이러한 사정을 고려하여 매도인과 원만히 협의하여 진행하길 권유드립니다.
지면상담은 한계가 있기 때문에 더 자세한 상담을 원하시면 본원의 면접상담을 오시기를 권유 드립니다. 상담은 무료입니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.
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