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안녕하세요.
현재 상가를 하나 임대받아서 가계를 운영하고 있습니다. 처음 가계를 운영해 본 관계로 이것 저것 실수가 많습니다.
이에 도움을 요청 드립니다.
처음 가계를 임대 받을때 부동산업자 말에 따라 상가 계약을 했습니다.
계약 조건은 5년간 임대하기로 하고 2년마다 재 계약하는것으로 했습니다. 그리고 2년후 재 계약시 상가 임대료는 0 ~ 15%이내에서 인상하는조건으로 계약을 했습니다. 그런데, 최초 계약을 했을때에도 일반 상가보다 상당히 비싸게 임대를 했습니다. 왜냐하면 제가 임대한 상가가 동떨어진 지역의 2000 세대의 아파트 였기 때문에 경쟁상가가 없기 때문에 상가임대료가 비싸다고 했습니다
(보증금 5천/월180만-17평, 참고로 시내 번화가 같은 평수의 평균 임대료는 3천~4천/월130만원)
하지만, 현 실정은 열심히 일해서 겨우 상가임대료만 주는 실정입니다. 울며 겨자 먹기식으로 상가를 운영하고 있습니다. 이제 2년이 경과해서상가를 재 계약할 시점이 도래 했는데, 투자한 비용도 있기 때문에 가계를 그만둘 수 있는 상황도 아닙니다.
현재 주변의 상가 임대료가 무척이나 내려가 있는 상황입니다. 하지만, 가계주인은 현재의 상가 임대료를 고수 합니다.
이럴경우 어떻게 재 계약을 해야 되는지요?
1. 법적으로 상가 임대료를 주변 시세에 맞쳐 재 계약을 할수 있는 방법은 없는지요?
2. 임대인과의 협의가 이루워 지지 않았을 경우에 가계를 비워져야 되는것인지요? 그렇게 되면 너무 손해가 큰데.. 임대인이 원하는대로
계약을 해야 되는것인지요?
3. 임대물에 대해서 제 3자에게 재 임대를 할 수 있는지요?
잘못 계약해서 시작한 사업을 경험으로 돌리기에는 너무 손해가 크네요. 좋은 조언 부탁드리겠습니다.
* 답변 드립니다.
1. 처음부터 임대인과 높은 가격으로 계약을 체결하셔서 매우 힘든 상황에 놓이신 것으로 보입니다. 그러나 귀하께서 처음에 계약서를 작성하실 때 “5년간 임대하기로 하고 2년마다 재계약 하는 것으로 하였고, 2년 후 재계약시 상가 임대료는 0~15%이내에서 인상하는 조건”을 명시하셨다면, 일방적으로 계약 내용을 이행하지 않을 시, 임대인에게 그에 따른 손해배상을 해줘야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
따라서 계약기간이 만료되어 갱신할 무렵에, 임대인과 계약 내용에 대해 재조정을 협의하시는 방법이 최선일 것입니다.
또한 갱신을 하지 않고 계속 계약을 유지했을 경우와, 지금 당장의 손해를 감수하고라도 계약을 해지하는 경우의 손익 계산을 하셔서, 추후 더 이상의 손해가 발생하지 않는 쪽으로 결정을 하시는 것이 현명할 것으로 보입니다.
2. 임차인이 제3자에게 재임대하는 것을 ‘전대차’라고 합니다. 이에 대해서는 민법에 다음과 같이 규정되어 있습니다.
민법 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한)
①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
즉 귀하께서 다른 제3자에게 임차물을 전대하기 원하신다면, 이에 대해 임대인의 동의를 얻어야 하며 동의 없이 무단으로 전대차한 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있으며 손해가 발생하였다면 임대인은 임차인에게 이에 따른 손해배상도 청구할 수 있습니다.
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