답변 드립니다.

귀하께서 말씀하신 사실관계대로 건물주는 임대차 계약의 상대방(임대인)인 남편이고, 반면 건물주의 부인은 계약 당사자가 아니라는 전제 하에 말씀을 드리겠습니다.

1. 우리 <민법> 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하께서는 건물주인 임대인에 대해 위 의무의 이행을 청구하실 수 있습니다.
귀하께서 임대차 계약을 체결한 상대방은 건물주인 남편이지 그 분의 부인이 아니므로, 부인 분께서 귀하께 상가를 비우라고 통고한 것은 어떠한 법률적 효력도 가지지 못합니다. 뿐만 아니라 이후 계약 당사자인 건물주가 나가라고 한 것 역시 계약 해지의 효과를 발생시키지 못합니다. 왜냐하면 계약관계를 해지하려면 이를 가능케 하는 권리 즉, ‘해지권’을 보유하여야만 하는데 귀하 사건에서 임대인이 ‘해지권’을 가지고 있다고 볼만한 어떠한 사정도 존재하지 않기 때문입니다. 귀하께서는 계약을 맺을 당시 임대차 기간을 정해두셨는지요. 〈상가건물임대차보호법〉은 제 9조에서 최소 1년의 존속기간을 보장하고 있습니다. 따라서 임대인은 언제든 행사할 수 있는 ‘해지권’도 가지고 있지 못합니다.
다만 귀하께서 임대인과의 합의 하에 계약을 해지하는 것은 언제든 가능합니다.

2. 건물주의 부인 분께서 단전․단수를 함으로써 귀하께서 입으신 손해는 먼저 임대인인 건물주에게 계약상 책임을 물을 수 있습니다. <민법> 제390조는 “채무자가 채무의 내용에 좇은·이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다.”고 규정합니다. 따라서 임대인이 상기한 <민법> 제623조 상의 채무를 제대로 이행하지 않으면 임차인은 <민법>제393조(① 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. ② 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다)의 범위에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.
임대인의 배우자(<민법> 제391조)가 단전․단수를 하고 이를 임대인 역시 인식하고 있었던 상황이라면 임대인으로서는 채무 이행을 불완전하게 한 것이라고밖에 볼 수 없으므로 귀하께서는 이에 대해 손해배상책임을 물을 수 있습니다. 이때 배상받을 수 있는 범위에는 귀하께서 영업을 할 수 없었음으로 인해 입은 손해 즉 휴업손해가 ‘통상의 손해’로 포함되고, 그 이외의 손해 즉 상가를 주거로 사용하지 못해 추가로 들어간 비용(여관비, 식사비)과 음식 식자재비 등은 ‘특별한 사정으로 인한 손해’에 해당하므로 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상받을 수 있습니다. 다만 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점은 소송으로 갈 경우 임차인께서 입증하셔야 하고, 입증이 안 될 경우 인정되지 않습니다.

3. 귀하께서 입으신 손해는 직접 손해를 끼친 건물주의 부인에게 청구를 할 수도 있습니다. 귀하와 건물주의 부인 분은 어떠한 계약관계에도 있지 않으므로 이때 묻게 되는 것은 민법 제750조(고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다)에 의한 불법행위 책임입니다. 그리고 이때 배상의 범위는 위의 계약상 책임 시 묻게 되는 범위와 같습니다. (<민법> 제763조) 귀하께서 2.와 3.의 청구를 동시에 하시게 되면 임대인과 그 부인 분은 <민법> 제760조(① 수인이 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 때에는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있다)에 의해 함께 부진정연대채무를 지게 되므로 귀하께서는 건물주와 그 부인에게 모두 책임을 물을 수 있습니다.

4. 한편 위와 같은 단전, 단수 행위는 형법상의 업무방해죄를 구성할 가능성이 있습니다.  형법 제314조 제1항에서는 “제313조의 방법 또는 위력으로써 사람의 업무를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다”고 규정하고 있고, 위력이라 함은 사람의 자유의사를 제압 / 혼란케 할 만한 일체의 세력으로, 유형적이든 무형적이든 묻지 아니하므로 폭행 / 협박은 물론, 사회적, 경제적, 정치적 지위와 권세에 의한 압박 등도 이에 포함됩니다. (대판 2005. 3. 25. 2003도5004) 따라서 귀하께서 당하신 단전, 단수 조치 또한 이에 해당합니다.
  임대차관계에 있어서 함부로 단전ㆍ단수조치를 하는 행위에 대해 법원은 업무방해죄를 인정한 바 있습니다. 호텔 내 주점의 임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 계약서상 규정에 따라 위 주점에 대하여 단전ㆍ단수조치를 취한 경우, 약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 밀린 차임을 빼면 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 예고한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 정당한 행위에 해당하지만, 약정 기간이 만료되지 않았고 임대차보증금도 상당한 액수가 남아있는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 정당행위로 볼 수 없다는 판결 (대법원 2007.9.20. 선고 2006도9157) 도 있습니다. 이에 비추어 본다면, 임대인의 부인이 임의로 취한 본 단전 및 단수 행위는 사회통념상 허용될 만한 상당한 이유가 있다고 보기 힘들어 업무방해죄가 성립할 수 있습니다.

5. 억울하고 속상한 귀하의 마음은 이해가 되나 귀하께서 법적으로 대응하시게 되면 경제적·시간적·감정적 비용이 발생할 뿐만 아니라, 그 비용이 귀하께서 입으신 손해에 비해 오히려 클 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 가능한 한 임대인과 그 부인 분과 잘 말씀을 해보시고 사건을 원만히 해결하시는 편이 가장 좋을 것으로 판단됩니다. 지면 상담에는 한계가 있습니다. 만일 대화가 원활히 이루어지지 않는다면 내원하시어 자세한 상담을 받으시기 바랍니다. 귀하가 원하실 경우 상담 후 상대방을 본원에 나오게 하여 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방에 거주하시면 거주하는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.

대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
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