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부산시 금정구 장전1동 소재 3층 상가주택 건물 중 2층에 PC방을 3층에 주택으로 각각 임대하여 영업 및 주거하고 있습니다.
저의 임대 현황은 다음과 같습니다.
2층 PC방 : 임대 보증금 2,000만원 / 월세 70만원
계약일자 2003.12.19(계약기간 24개월)
3층 주택 : 임대 보증금 5,500만원
계약일자 2006.10.2(계약기간 24개월)
그런데 이번에 건물주가 원룸하는 업자에게 건물을 명도한다고
저보고 점포 및 주택을 비워 달라고 합니다.
법적으로 저가 건물을 비워야하는 기간은 언제까지 이며 만약 법적 기한 내 건물을 비우지 않으면 저에게 어떤 불이익이 발생하는지 알려주시고 저가 가지고 있는 전주인과의 임대차계약서(세무서 및 동사무소에서 확정일자 받아 놓았음)만 있으면 새 건물주(원룸공사업자)와 별도의 임대차계약을 하지 않아도 새 건물주 한테서 임대보증금을 받을 수 있는지 알려 주시기 바랍니다.
저희가 드리는 상담은 님의 말씀에 기초한 상담원 개인의견이므로 참고용으로만 사용하시기를 부탁드립니다.
2층 PC방과 3층 건물은 상가와 주택이어서 각각 다른 법률의 규율을 받게 됩니다.
2층 PC방의 경우
임대차 계약기간이 2003년이고 이후 임차인이나 임대인 모두의 갱신요구나 갱신거절없이 임대차관계가 지속되어 왔으며 보증금이 상가건물임대차보호법에서 정한 1억8천만원을 넘지 않으므로 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 것으로 생각됩니다.
[상가건물임대차보호법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
상가건물임대차보호법 시행령 제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 3억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다]
님의 경우 처음 2003년 이후 임차인인 님께서 계약갱신을 요구하시거나 임대인께서 계약갱신 거절 등을 통보하심이 없이 묵시적으로 갱신되어 왔으므로 2010.12.18.까지 임대차가 갱신되었고, 님의 글에 집주인이 언제 해지통고를 하였는지 정확하지 않으나, 임대인이 임대차기간만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지 등을 하시지 않았다고 한다면, 2010. 12.20.부터 다시 임대차기간이 진행되는 것으로 보여집니다. 법 제10조 제4항에 의해 임대인이 갱신거절 등의 통지를 하지 않은 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 보게 되므로 2011.12.19.까지가 임대차의 존속기간으로 된다고 보여집니다. 제10조 제2항의 규정은 임대인의 갱신거절의 통지 등을 요건으로 하는 법정갱신의 경우에는 적용되지 않습니다.
[제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[대법원 2010.6.10. 선고 2009다64307 판결
구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다. 이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다.]
또한 상가건물임대차보호법상의 대항력의 요건은
[제3조(대항력 등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.]
고 규정하고 있습니다.
님께서 건물을 인도받으시고 사업자등록을 받으셨다면 그 다음날부터 제3자에게 임대차관계로써 대항하실 수 있습니다. 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에 새로운 소유주와 별도의 임대차계약을 체결하시지 않으셔도 임대보증금을 받으실 수 있을 것이라 생각됩니다. 단 이는 위에서 말씀드린 임대차기간 내에 소유주가 변경되는 경우에만 해당될 것으로 보입니다.
3층 주택의 경우
등기부상에 주거용건물로 기재되어 있거나 그렇지 않더라고 가족의 유일한 주거로 사용되는 등 주택으로 볼 수 있다는 전제하에 주택임대차보호법이 적용됩니다.
처음 임대차기간은 2008.10.1.까지였고 그 이후 새로이 계약을 체결하심이 없이 살고 계셨다면 묵시의 갱신으로 보아 다시 2010.10.1.까지가 임대차기간이 됩니다. 그 이후 역시 임대차에 관한 아무런 변경없이 살고 계시다면 역시 묵시의 갱신으로 보아 2012.10.1.까지가 임대차 기간으로 됩니다.
[제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다
6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.]
대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결 【건물명도】
주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다.]
위 임대차기간 중 소유자가 변경된 경우 새로운 소유자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에 새로운 소유자와 별도로 임대차계약서를 작성하실 필요는 없을 것 같습니다.
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[제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다]
지면상담만으로는 한계가 있습니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 저희 상담원에 내원하시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 거주하시는 곳이 지방인 경우 그 지방에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담 기관을 알려 드리겠습니다.
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상담은 무료이고 상담접수 시간은 평일 오전 10:00-오후 4:00, 토요일 10:00-12:00입니다.
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