저희가 드리는 상담은 님의 말씀에 기초한 상담원 개인의견이므로 참고용으로만 사용하시기를 부탁드립니다.

가족의 전 재산인 상가보증금에 문제가 생기셔서 힘들어 하시는 님의 상황이 너무나 안타깝습니다. 님의 문제가 순조로이 해결되시기를 간절히 기원합니다.

일단 민사적인 문제를 먼저 말씀드리겠습니다.

원칙적으로 임대차보증금은 일반채권입니다. 따라서 경매에 들어갈 경우 우선변제권이 있는 근저당 등 보다 후순위로 배당을 받으시게 됩니다. 이러한 불합리를 방지하고 서민을 보호하기 위해 상가건물임대차보호법이 제정되었는데 상가건물임대차보호법은 그 적용대상이 제한적입니다. 서울의 경우 보증금이 3억원이하여야 보호받을 수 있습니다. 임대차보증금 외에 월세가 있는 경우 법의 적용을 받는 금액을 산정하는 방법은 [보증금+ (월세*100)]입니다.(상가건물임대차보호법 제2조, 시행령 제2조) 님의 경우  [1억2천+(400만원*100)]=5억2천이어서 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니십니다. 따라서 배당을 받으실 경우 일반채권자로서 근저당권자보다 후순위로 받으시게 됩니다. 이런 경우 경매에서 후순위이므로 배당을 못 받으실 가능성이 있게 됩니다. 만일 배당을 못 받으신다면 채무자인 집주인의 다른 재산을 가압류하시거나 하셔야 하는데 다른 재산이 없을 경우는 해결이 곤란해질 가능성이 있습니다. 단 현재는 집주인명의의 재산이 없지만 나중에라도 집주인 명의의 재산이 생길 수 있으므로 법원의 판결을 받아 바로 재산이 생기면 바로 법원에 강제집행을 신청할 수 있도록 법원의 판결을 받아 놓으시는 것도 한 방법이 될 수 있겠습니다. 법원의 판결을 받는 경우 그 채권의 소멸시효가 재판이 확정된 때로부터 10년이고, 만일 소멸시효기간이 다 되어 가는데도 못받으셨다면 다시 법원에 소멸시효 중단을 이유로 해서 소를 제기하시면 또 다시 재판확정일로부터 10년간 채권을 행사하실 수 있게 됩니다.

만일 주인이 님을 포함한 점포사람들에게 보증금을 지급하지 않을 목적으로 재산을 빼돌렸다면 민법 제406조에 의한 사해행위취소소송을 제기해 보실 수 있겠습니다. 민법은 제406조  ① 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

②전항의 소는 채권자가 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위있은 날로부터 5년내에 제기하여야 한다.