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정말 수고 많으세요.
별것 아니지만... 확실히 알고 싶어서요.
부모님이 일때문에 10년 넘게 전입신고도 하지 않고 살고 계시던 중 집주인 바뀐다는말에
제가 인터넷으로 5월 3일 전입신고를 하기는 했는데... 확정일자는 안받았습니다.
계약서도 너무 오래됐고 집주인과 아버지 두분이서 그냥 작성하신거라...
새주인될 사람이 2,3층을 수리해서 세를 준다길래 금전적으로 여유가 있는줄 알고
새주인과 재계약하고 그때 확정일자 받을려고 했습니다.
근데 집을 수리하고는 자기네들이 들어와 살고 있구요.
어찌되었든 예전계약서로는 확정일자를 못받을것 같아 재계약할려고 등기부등본을 떼어보니...
집은 아들??(26세)명의로 되어있고 채권최고액이 3900만원입니다.
공동담보로 6월 12일에 근저당권이 설정되어 있더군요.
참고로 매매가가 7500만원 / 부모님 보증금 2500만원
한숨이 나오더군요... 지금와서 재계약하고 확정일자 받아봤자 소용없겠지요.
혹시라도 집 경매로 넘어가면 오래되고 하자가 많은 집이라 제 생각에는 이사를 갔셨음 하는데...
근처에 마땅한 집도 없고 사람을 믿으시는건지... 괜찮다고 그냥 사실려고해요.
부득이하게 재계약시... 명의자의 엄마라는 사람이 대신 할려는 심산인듯한데...
중개업자도 위임장이니 인감증명이니 안따지고 대강 넘어가려고 하면 계약을 어찌해야할까요??
차라리 확정일자 받지말고 예전거 그냥 가지고 있는게 나을까요??
그리고 예전 그대로 새로 계약서 작성시 금액부분은 이미 지급된 부분이니...
중개업자가 알아서 특약사항에 기입해주는지요. 아님 해달라고 해야하는지요.
저는 지금 몸이 불편해서 도와드릴수도 없는데... 부모님께 알려드려도 자꾸 깜박깜박하시니까 걱정이네요.
나중에 이사갈때도 걱정입니다. 보증금을 제대로 돌려 받지 못할까봐요.
임차권등기명령제도라는게 있던데... 이미 상당 금액이 근저당설정되어 있는 상황이라서요.
계속해서 지체되다 혹시라도 경매로 넘어가게 되면... 골치가 아파지네요.
진작 전입신고하고 확정일자 받았음되는데...
나이드신 분들이라 사람만 믿고 사시다 보니 이런 문제가 생기네요.
* 답변 드립니다.
이전 계약서상의 주인은 현재 새 주인의 부모님이셨던 것인가요? 그런데 지금은 그 아들이 집주인이 되었고, 그 수리한 집에 전 주인이 들어와 살게 된 상황인 것인지요?
올려주신 사안으로 볼 때 사실관계가 정확하지 못해 정확한 답변을 드리기 어려운 점이 있습니다. 이 점 양해해 주시기 바라며, 일단은 위와 같은 상황으로 가정하고 원칙적인 답변을 드리겠습니다.
1. 주택임대차보호법 제3조
③ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
임대차기간 중 임대인이 매매 등으로 변경되더라도 임차인의 지위는 그대로 유지됩니다. 따라서 이전 임대인과 귀하의 아버지께서 작성하신 계약서 그대로 효력이 있습니다. 전입신고 후 대항력을 갖추었다면 임차인은 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있어 보증금 반환요구를 할 수 있습니다. 다만 귀하께서도 아시는 바와 같이 대항력을 갖추고, 확정일자를 받아야 만일 집이 경매로 넘어갈 경우 확정일자에 따라 후순위 권리자보다는 우선변제를 받게 됩니다.
본 사안의 경우처럼 전입신고 후 임대차계약 기간 중에 근저당권이 설정됐을 경우, 관례상 해당 주택에 설정된 근저당권과 자신이 보증금액을 더한 금액이 해당 주택 시세의 70% 이상이라면 재계약보다는 다른 집으로 옮기는 경우가 많으나, 그러한 선택은 귀하 부모님의 몫으로 보여 집니다.
부모님께서 그 집에 계속 살기를 원하신다면 지금이라도 재계약을 하고 새로 확정일자를 받으면 우선변제권에서는 근저당에 뒤지게 되지만, 경매에 넘어가더라도 임차권은 소멸되지 않고 낙찰자에게 대항하여 보증금 반환요구를 하실 수 있을 것입니다.
2. 새롭게 전세계약서를 작성하는 경우, 계약 명의자가 아닌 대리인과 계약을 체결하게 된다면 명의인으로 부터 위임장, 인감증명을 첨부하여야 법적 대리권이 형성되어 유효한 계약이 됩니다. 따라서 명의인 어머니와 체결할 경우 위임장 및 인감증명을 가지고 정확하게 체결하셔야 할 것입니다. 이 부분에 대해 공인중개사에게 정확히 요구하시기 바라며, 공인중개사에게는 의뢰인에 대해 이 점을 확인시키고 정확히 해주어야 할 의무가 있음을 고지해 주시기 바랍니다.
금액의 변동이 있어 재계약을 해야 하는 상황이라면 종전의 계약서는 그대로 보관하시고 증액부분에 대한 계약서를 작성하시고, 전세보증금액 이외 다른 계약조건이 변한 경우에는 기존계약서에 변동내용(기간재설정 등)을 적고 임차인과 임대인이 확인도장을 찍으면 될 것입니다. 그 후 확정일자를 받으셔야 합니다.
참고로 동일주소지에서의 재계약의 경우 처음 전입신고와 더불어 처리하는 확정일자인을 받지 못할 수도 있으니 재계약서를 가지고 해당주소지 관할 등기소에 가서 확정일자인을 받으시기 바랍니다.
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