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40년 넘게 살아온 시골집이 있습니다.
지금도 어머니께서 혼자 살고 계십니다.
시골집 주소가 421-1번지고 시골집 뒷집이 420-1번지입니다.
원래 이 두번지의 주인은 420-1번지에 살고 있다 지난 2007년도에 A라는 사람에게 420-1번지와
저희가 살고 있는 421-1번지를 함께 매매를 했습니다. 저희는 그 사실을 전혀 몰랐습니다.
근데 새로온 소유자가 저희집을 헐게 하라고 군청에 민원을 넣었다고 합니다.
현재 등기소에서 등기부를 떼어보니 저희가 살고 있는 421-1번지에 토지는 소유자가 A로 되어있는데
건물에 대한 등기부가 존재하지를 않습니다.
오래전에 저희어머니께서 이사와서 사실때는 그 건물주는 원래 이토지의 소유자의 삼촌이었다고 합니다.
저희집과 이토지소유자와는 친척 관계입니다.
예전 저희가 살고 있을때 아버지께서 세금도 냈다고합니다.
지금 아버지께서 돌아가셔서 그것이 건물세인지 토지세인지 자세한건 알수가 없습니다.
아마도 이 421-1번지의 토지와 건물주가 각각 달랐던걸로 추정됩니다.
문제는 지금 새로온 A라는 소유자가 40년넘게 살고온 저희 시골집을 헐려고 하는데
군청에서 직원분이 나오셔서 저희어머니와 말씀을 나누시고는
하시는 말씀이 군청에서도 살고 있는집을 헐수는 없다고 하시며 그냥 계시라면서 사진만 찍고 돌아가셨다고 합니다.
그런데 등기부등본을 조회해보니 현재 A라는 소유자가
421-1번지에 대해 토지합필을 신청중이더군요
아마도 420-1번지와 합필을 할 모양인가봅니다. 현재 번지만 나눠진 상태고 토지주인은 같은명의니까 그런가봅니다.
A소유자는 저희에게는 아직 별다른 말이 없습니다.
1. A 토지소유자가 저희가 살고 있는 건물에 대한 권한은 없는것 같은데 군청에 건물을 헐라고 민원을 넣었는데
이게 가능한가요? 군청직원말처럼 그냥 있어도 되는건지 궁금합니다.
2. 아마도 A소유자는 자신의 토지에 살고 잇어 토지세라도 받으려고 하는건지
만약 토지세를 요구한다면 2007년도부터 현재까지는 아무런 말도 없었고 그어떤 계약도 하지 않았는데
소급해서 토지세를 지불해야하는지요?
3. 저희가 살고있는 번지에 대해서 건물은 전혀 조회가 되지않는데 예전엔 세금도 냈고 분명 소유자가 있었을텐데
현재 존재하지 않는게 이상합니다. 원래 소유자가 매매를 한건지 말소를 시킨건지 그게 가능한지 궁금합니다.
만약 건물주가 따로 있다면 토지자가 요구해도 건물을 헐수는 없는것 아닌가요??
현재 저희가 그 건물에 대한 소유권 행사를 할 방법은 전혀 없는건가요?
바쁘시더라도 자세한 답변 부탁드립니다.
답변드립니다.
사안이 명확치 않아 답변드리는데 어려움이 있습니다. 시골집을 건축하신 분은 누구신지요? 귀하측은 시골집을 소유하고 계신건지 아니면 임대차를 하여 살고 계신 것인지요? 귀하측이 시골집을 소유하는 것이라면 누구에게서 시골집을 구입하신 것인지요? 이러한 사안을 알지 못하는 상황에서 답변드린다는 점을 미리 알려드립니다. 기존의 소유자를 홍길동이라고 하고 답변드리겠습니다.
1. 기존에 토지와 시골집이 동일인 소유인 경우
홍길동이 토지를 소유하고 있는 상태에서 시골집을 건축하였다면, 시골집이 미등기 또는 무허가 건물이라고 하더라도 시골집에 대한 소유권은 홍길동이 가지고 있습니다. 그 후 홍길동이 토지만 A에게 매매한 것이라면 시골집에 대하여 관습법적으로 법정지상권이 성립된다고 볼 수도 있습니다. 즉 시골집에 대한 권리는 홍길동에게 있으나 타인 소유의 토지에 건물을 소유하기 위하여는 일정한 권원이 있어야 합니다. 보통의 경우 토지소유자와 건물소유자가 임대차나 지상권 등의 계약을 하여 권원을 확보하고 있습니다. 이러한 계약을 따로 하지 않았다고 하더라도 애초에 동일인 소유였던 토지와 건물이 매매 등을 원인으로 소유자가 달라졌을 경우 판례는 관습법적으로 법정지상권을 취득하게 된다고 보고 있습니다. 따라서 이러한 경우라면 귀하측이 홍길동과 일정한 계약관계로 인하여 홍길동 소유의 미등기 건물에서 거주하는 것이라면 토지소유자인 A가 건물을 철거하기 어려울 수 있습니다.
2. 애초부터 토지와 건물의 소유주가 다른 경우
이런 상황이라면 건물의 건축주가 어떠한 권원으로 타인 소유의 토지위에 건물을 건축하였는가가 문제가 될 것입니다. 만약 건축주가 토지 소유자의 동의를 얻지 않고 건물을 건축한 것이라면 그 건물이 얼마나 오랜 기간 있었는지와는 상관없이 토지 소유자는 건물의 철거를 요청할 수 있습니다.
3. 아버지께서 시골집에 대하여 세금을 납부하신 것이라면 해당 군청 등에 문의하시어 정확하게 확인하여 보시는 것이 좋을 것입니다. 시골집을 매매하였다고 하더라도 등기부 상에 기록이 남아있을 것이나 애초에 허가를 받지 않은 무허가 건물일수도 있고(이 경우 해당 군청의 건축물대장을 확인해 보시기 바랍니다), 허가는 받았으나 등기를 하지 않은 미등기건물일 수도 있습니다. 이는 귀하측에서 확인을 해보셔야 합니다. 애초에 시골집의 소유자였던 분에게 물어보시기 바랍니다.
4. 귀하측에서 건물을 철거하지 않아도 된다 하더라도 타인의 토지를 사용하고 계신 것이기 때문에 그 부분에 대하여는 토지소유자인 A와 어떻게 할 것인지를 협의하시는 것이 좋습니다. A가 2007년 부터의 이용료를 부담할 것을 요구한다면 그에 대하여도 합의를 해 보시기 바랍니다. 다만 토지사용료에 대하여 A가 귀하측에 부당이득반환을 청구할 수도 있으니 이를 참작하시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
귀하가 올린 사안만으로는 문제를 파악하는데 어려움이 있습니다. 정확한 상담을 위하여는 직접 내원하시기 바랍니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.
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