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참 답답한 처지가 되었습니다.
지인 소개로 건물주와 임차인의 전대동의서를 받아 2016년 9월 임차인과 2년간 전대차 계약을 맺어 공장으로 사용하고 있습니다.
그러나 2개월 지나 경매결정이 되었다고 합니다.
그러던 중
2017년 3월 건물주로 부터 임차인과 계약연장이 안되었으니 퇴거하거나 자신과 새로 계약을 맺어야 사용할 수 있다는 통보를
받았습니다. 전대동의서를 써주지 않았느냐고 반문했더니 임차인이 계약연장 하겠다는 말을 믿고 해줬다고 하고, 임차인은 건물주가
경매문제를 해결해야 재계약을 하기로 건물주와 얘기 했다고 말합니다. 제 입장으로는 양자간에 무슨 일이 있는지 알수 없습니다.
공장으로 사용하느라 바닥공사, 환기공사 등 경비가 이미 들어간 상태고 쉽게 이전하기도 어려워 울며 겨자먹는 심정으로
경매가 진행되고 있는 사실을 알고 있음에도 건물주와 계약을 맺고 사용할 수 밖에 없었습니다.
이후부터 최근까지
임차인에게 상황이 이리 되었으니 지급한 보증금을 돌려달라 했더니 도리어 원상복구 해놓고 나가라는 통보만 받았습니다.
제 입장에선 도대체 납득가지 않는 상황입니다.
경매될 것을 숨기고 계약했으니 사기로 고소하라는 말씀도 들었고
경매중이니 건물주에게 월세 지급을 하지말라는 말씀도 들었습니다만
건물주나 임차인이 서로 나몰라라 하고 있는 중에
임차인에게 지급된 보증금 회수 방법과
이런 처지에서 향후 금전적 권리를 보전할 수 있는 방법이 무엇인지 등 등
제가 어떤 조치를 해야 하는지 구체적으로 꼭 알고 싶습니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
알려주신 사정만으로는 구체적인 사정을 알기 어려워 정확한 답변이 어렵습니다. 귀하가 계약기간이 남았더라도 건물주(임대인)와 임차인간 계약이 만료되면 귀하의 전대차계약도 함께 종료됩니다. 종료된 이후 임대인과 새로 계약을 맺었다면 보증금은 임대인에게 지급하였는지요. 아니면 기존의 보증금을 그대로 유지하면서 계약을 새로 작성한 것인지요. 원칙적으로, 귀하와 임차인이 전대차기간을 언제까지로 정하였든지 무관하게, 임차인과 임대인간 계약기간이 종료가 되면 전대차계약도 종료됩니다.
계약서에 어떻게 기재되었는지, 귀하와 임차인, 임대인이 계약당시 어떻게 계약을 하고 보증금 반환을 누가 하느냐에 따라 보증금반환책임에 대하여 결론을 달리 하고 현재 알려주신 사정만으로는 정확한 답변이 어렵습니다. 이에 귀하가 알려주신 사정으로 선해하여 답변드립니다. 만약 귀하와 임차인간 임대차계약을 임대인이 승계한 것으로 볼 수 있다면, 임대인이 보증금반환의무가 있습니다. 이 경우 현재 경매개시결정이 등기되어 있다면, 당 부동산에 보증금반환채권이 있다는 이유로 가압류를 한 후 배당요구를 하시기 바랍니다. 다만 배당순위에 따라서 배당되기 때문에 귀하의 보증금이 전액 담보되기는 어렵고 실제로 받을 수 있는 금액이 적을 수도 있는 점 명심하시기 바랍니다. 또한 이미 법원에서 정한 배당요구의 종기가 지났다면, 가압류를 하더라도 배당받을 수 없으니 참고하시기 바랍니다. 임대인이 계약을 승계한 것으로 볼 수 없다면, 귀하는 배당절차에 참여할 수 없고, 임차인에게만 보증금반환청구가 가능하며 임차인이 별다른 재산이 없다면 실질적으로 보증금을 반환하기 어렵습니다.
또한 통상적으로 임대차계약상 비용상환청구권에 대해서 포기하는 약정을 하고 임차인에게는 원상회복의무가 있기 때문에, 귀하가 지출한 공사비용은 임차인이나 임대인에게 반환청구하기는 어려워 보입니다.
임차인이 건물이 경매절차가 진행될 것이라는 사정을 알면서도 이러한 사정을 숨긴 채 귀하와 전대차계약을 맺고, 실제 경매절차에서 귀하가 보증금을 전혀 돌려받지 못하게 된다면 형법상 사기죄가 성립할 가능성도 있으나 귀하가 경매개시사정을 알면서도 임대인과 다시 임대차계약을 하셨기 때문에 이러한 사정을 고려할 경우 사기죄 성립가능성이 부정될 수 있습니다. 본원은 수사기관이나 법원과 같은 판단기관이 아니기 때문에 범죄성립여부를 단정적으로 답변드릴 수 없음을 양해바랍니다.
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