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안녕하세요 ??
주택매매시 임대차 부분에 대한것을 승계하기로 하고 계약하였으나,,
중도금을 주기전에 매도인이 매수인과의 상의없이 기존 세입자를 내보내고 (보증금반환)
한마디 말도 없다가,,, 중도금을 받고 나서야 그제서야 이야기를 해서
아래와 같이 공실인 부분에 대해서 매도인이 책임지기로 확약서를 쓰고 등기를 완료하였습니다..
현재,, 매도인이 공실인 부분에 대해서 부동산에 임차인을 구해달라고 내놓은 상태인데,,,
부동산 중개수수료에 대해서 매수인인 저보고 내라고 억지 주장을 합니다..
저는 당연히 공실상태로 만든것은 매도자이고,,,
매도인이 임대차 승계를 끝까지 책임진다는것은 임차인을 구해서,,, 그 임차인이 잔금을 치르고 정상입주를 해야 하며
그 행위에 수반된 중개수수료도 매도인이 내야 된다고 주장하고 있구요...
아래 확약서 내용을 그대로 올려드리오니,,, 어떻게 해석을 할 수 있는지,,, 어떻게 처리하면 되는지 조언을 구하고 싶습니다..
감사합니다..
임대차 승계 이행 확약서
매매 물건 : 서울시 XX구 XX동 XXX번지 토지 및 건물
확약대상부분 : 매매물건 1층 근린시설중 기존 슈퍼로 임대한 부분
(보증금:일금XXX만원, 월세:일금XX만원)
성 명 : 매도인 < XXX > YYYYYY-YYYYYY (인)
- 서울시 XX구 XX동 XXX / (02) XXX-XXXX
입회인 <XX공인중개사> (인)
-- 아 래 --
상기 매도인은 현재 공실인 확약대상부분의 물건에 대하여
매매물건의 잔금수령 예정일(2009.X.XX) 전까지 임대차 승계를 못할시는
확약대상부분의 보증금을 제외한 잔금만 받고, 소유권이전을 허용 할 것입니다.
또한, 소유권이전 이후에도 확약대상부분에 대한 임대차 승계를 끝까지
책임지며, 임대승계가 완료되기 전까지는 월세를 매수인에게 아래 계좌로
매월 30일자에 계속 입금할 것을 약속합니다.
2009. X. XX
월세 입금계좌 : XX은행 XXX-XXXXXX-XX-XXX
예금주 : 홍길동
매수인 <홍길동 > 귀하
* 답변 드립니다.
1. 사안을 보면, 귀하와 전 주인과의 사이에 쓰신 확약서 중 ‘끝까지 책임진다.’는 부분에 대한 해석에 관해 충돌이 있는 것으로 보입니다. 애초에 확약서를 작성하실 때, 두 분께서 이 문구에 대한 해석여지가 남지 않도록 정확히 작성하셨어야 했는데, 그렇게 하시지 않아 분쟁이 일어난 것입니다.
법률 분쟁의 경우, 이처럼 의사표시의 해석이 제각각이기 때문에 일어나는 경우가 많습니다.
우리 민법이 법률행위해석의 기준을 명문으로 마련하지는 않았지만, 판례는 다음과 같이 판시하고 있습니다.
“법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다. 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여, 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다."(대법원 2009.5.14. 선고 2008다90095,90101 판결)
2. 판례에서 판시한 대로, 객관적인 해석을 하기 위해서는 모든 사정을 고려하여 해석하여야 할 것이고 이를 위해서는 법원의 판결을 받는 방법이 있을 것이나, 소송을 통한 해결은 시간적, 감정적, 비용적 소모가 많기 때문에 바람직하지 않을 것으로 보입니다.
현재 상황이 전 주인께서 새로운 임차인을 구해주셨고, 귀하께서도 그 임차인을 통해 임대료를 받을 수 있는 상황이 되셨으니, 전 주인과 서로 조율하시어 부동산 중개수수료를 서로 반씩 부담하는 것으로 협의하시는 것은 어떠실는지요.
문구 하나를 가지고 법정다툼까지 가는 것보다, 서로 조금씩만 양보하신다면 단시간 내에 얼굴 붉히지 않고 문제를 해결하실 수 있을 것입니다.
지면 상담으로는 자세한 상황을 알기 어려워 상담에 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다. 원하시면 상담 후 상대방을 본원에 나오게 하여 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.
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