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글수 15,688
안녕하세요.
전세 재계약 관련해서 궁금한 게 몇가지가 있습니다.
2016년 8월31일~2018년 8월30일까지 아파트에 전세보증금 2억으로 계약해서 살고 있습니다.
이때는 아파트담보 근저당이 없는 상태였습니다.
바로 확정일자는 받았고요.
그리고 2016년 10월결 임대인이 아파트를 담보로 수협에서 근저당을 8800만원 정도를 받았습니다.
현재 아파트 전세시세가 낮아져서 2000만원을 2018년 8월 30일에 돌려받기로 한 상태입니다.
8월 30일에 차액을 돌려받고 재계약서를 작성하게 되면
집에 관련해서는 대항력 우선순위가 어떻게 되는 건지 궁금합니다. 근저당이 잡혀있어서 걱정이 되거든요.
재계약서에도 확정일자를 받아야하는지, 받으면 처음 전세계약서의 확정일자의 효력은 어떻게 되는지도 궁금하고요.
그리고 임대인은 재계약서는 작성 안하고 묵시적연장으로 2000만원 돌려받았다고 영수증만 작성하고
2018년8월 30일부터 2년 동안 더 살라고 하는데 영수증처리만 하고 살아도 문제가 없는지 알고 싶습니다.
이번에 전세보증보험 가입하려고 하는데 보증보험사에서는 재계약에 확정일자를 받아오라고 요청을 하더라구요.
두서없이 작성해서 죄송합니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다. 그러나 보증금이 오히려 감액되거나 변동이 없을 경우에는 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.
묵시적 갱신이 된 경우에는 계약서를 따로 작성하지 않아도 되며 임대차보호법 제6조의2 적용을 받습니다. 따라서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하게 됩니다. 그러나 재계약을 하여 기간을 정하게 되면 당사자의 약정이 우선하므로 기간만료일까지 거주하여야 합니다. 그 이전에 이사를 하신다면 이로 인해 발행한 임대인의 손해를 배상해 주어야 합니다.
만약 재계약서가 반드시 필요하여 이를 작성하여야 한다면 다시 확정일자를 받되 기존의 확정일자에서 발생한 우선변제 순위를 보전할 필요가 있습니다. 따라서 재계약서에 기존계약의 연장임을 밝히고 기간만 변경된다는 취지를 적고 기존의 계약서를 보관하여야 합니다. 추후 보증금 반환과 관련하여 문제가 발생할 경우 입증할 자료가 됩니다.
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