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글수 15,688
안녕하세요 몇가지 복잡하게 일이 진행이되어 질문이 있어 글 올립니다.
저는 전세권자로 들어가기로한 사람입니다. 같은날 동시에 다른 사람에게 이 집이 매매가 되구요~
공인중개사는 계약서를 여러번 작성하는 번거로움을 피하고자 하였는지 새로 들어오는 주인과
계약서를 쓰게 했습니다. 계약금 10%로도 새주인에게 들어간 상태이고요~
하지만 저희가 전세자금대출을 받을 은행에 가니 새주인이아닌 현주인과 계약한 계약서를 들고 오라고 합니다. 그래서 현주인과 다시 계약서와 계약금 영수증을 받기로 했습니다. 돈거래는 없이 진행됩니다.
1.계약금 10%는 새주인에게 들어간 상태이고 은행에서 주는 대출금은 바로 현주인에게 들어간다고
하는데 저희는 잔금을 누구에게 주어야합니까?
2. 잔금 치루는날 새로운 집주인과 다시 계약서를 작성해야 합니까?
3. 다시 계약서를 작성하지 않는다면 새주인과 작성한 계약서에 확정일자를 받아야합니까?
현주인과 작성한 계약서에 확정일자를 받아야합니까?
4. 매매, 전세 동시에 이루어지는 날 현주인의 근저당설정권을 말소시킨다고 합니다. 이에 따른
주의할 점은 없는지요?
답변드리겠습니다.
귀하의 경우 아직 현 주택소유자에게서 양수인에게로 목적물에 대한 소유권이 법적으로 이전되지 않았으므로, 귀하가 전세자금을 대출받으려고 하는 은행에서 현재 목적물에 대한 소유권자와 귀하가 체결한 전세계약서를 요구하는 것은 당연할 것입니다. 그러므로 귀하가 은행으로부터 전세자금을 대출받기 위하여는 현 주택소유자와 전세계약을 체결하여야 할 것이며, 만약 실질적인 계약은 아직 목적물에 대한 소유권을 법적으로 이전받지 아니한 양수인과 체결하고 표면적으로는 현 소유권자와 계약을 체결한 듯한 허위의 외관을 형성할 경우, 이후에 해당 목적물과 관련하여 일어나게 될지도 모르는 소송 기타 법적인 분쟁에서 귀하의 입장이 다소 불리해 질 수도 있을 것입니다.
귀하가 현 소유권자와 전세계약을 다시 체결하는 경우, 잔금은 귀하가 전세계약을 체결하는 당사자인 현 소유권자에게 지급하면 될 것입니다. 현실적으로는 절차상의 번거로움을 피하기 위하여 귀하가 바로 양수인에게 전세계약의 잔금을 지급하는 일이 있을 수도 있겠으나, 그런 경우에는 귀하와 현 소유권자, 현 소유권자와 양수인 간의 계약서에 특약사항으로써 그러한 사항에 대하여 구체적으로 기재하는 등의 안전조치를 미리 취하는 것이 좋을 것 같습니다.
또한 귀하가 현 소유권자와 전세계약을 체결하는 경우 귀하가 은행으로부터 대출받는 전세 자금은 귀하가 말씀하신 대로 일단 전세계약의 당사자인 현 소유권자에게로 들어갈 것이며 그 전세자금을 현 소유권자가 양수인에게 전달하여 주면 될 것이나, 다만 이에 관하여도 양수인이 현 소유권자로부터 받는 그 금액이 임차인인 귀하의 전세 자금이라는 것에 대하여 현 소유권자와 양수인, 현 소유권자와 귀하가 작성하는 각각의 계약서에 특약사항으로써 구체적으로 기재하는 것이 보다 안전할 것입니다.
그러나 현 소유권자와 계약을 다시 체결하는 경우, 현재 목적물에 대하여 설정되어 있는 근저당권에 대하여는 귀하가 주의를 기울이셔야 할 것 같습니다. 어떠한 채권을 담보로 목적물에 대하여 근저당권이 설정되었으며, 그 피담보채권의 금액이 얼마이며, 근저당권 외에 다른 권리관계가 있는지 미리 등기부등본 등을 통해 조사해 보셨는지요? 현 소유권자의 말대로 매매, 전세의 성립과 동시에 그 전에 설정되어 있던 근저당권이 말소되면 다행이겠으나, 그렇지 않게 되는 만약의 경우에는 귀하가 입주 즉시 전입신고 및 확정일자를 받아 보증금의 반환에 대하여 우선변제권 등을 취득하더라도 경우에 따라서는 선순위인 근저당권에 밀려 후순위인 귀하의 보증금반환채권이 위험해 질 수도 있을 것입니다. 현 소유권자에게 이에 대하여 자세히 문의를 하시고, 현 소유권자와 귀하의 계약내용에 특약사항으로써 반드시 구체적으로 기재하시기 바랍니다.
현행법은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 있으므로(주택임대차보호법 제3조 제3항 참조), 계약기간 도중 임대인이 바뀌었다고 하더라도 전임대인과 임차인 간에 체결했던 계약내용이 그대로 새로운 임대인에 대하여도 승계됩니다. 그러므로 귀하가 현 소유권자와 전세계약을 체결하였더라도, 그 계약내용은 새 임대인인 양수인에 대하여도 적용이 될 것입니다. 다만, 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있는 대항력을 취득하기 위한 주택의 인도와 주민등록(전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봄, 주택임대차보호법 제3조 제1항 참조), 계약 종료시에 우선적으로 보증금을 반환받기 위한 우선변제권을 취득하기 위한 확정일자(주택임대차보호법 제3조의2 제2항 참조) 등을 현 임대인과의 사이에서 갖추시는 것이 보다 안전할 것입니다.
정리하여 말씀드리면, 귀하가 은행으로부터 전세자금을 대출받기 위하여는 목적물에 대하여 현재 소유권을 가지고 있는 자와 전세계약을 체결하여야 하며, 만약 전세계약에 대한 허위의 외관을 형성하여 임대의 권한 없는 자와 계약을 체결할 경우, 이후에 그 계약과 관련한 법적인 분쟁이 일어날 경우 귀하가 불리해 질 수도 있을 것입니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 있으므로(주택임대차보호법 제3조 제3항 참조), 귀하가 현 소유권자와 전세계약을 체결한 이후에 목적물의 양수인에 대하여 같은 내용의 계약서를 다시 쓸 필요는 없을 것입니다. 은행으로부터 대출받은 전세 자금은 당연히 귀하와 전세계약을 체결한 현 소유권자에게로 지급될 것이며 현 소유권자가 이를 양수인에게 전해주면 될 것이나, 이 경우 그러한 사정에 대하여 현 소유권자와 귀하, 현 소유권자와 양수인 사이에 쓰게 되는 각각의 계약서상에 특약사항으로써 구체적으로 기재하는 것이 좋을 것 같습니다. 또한 절차상의 번거로움을 피하기 위하여 현 소유권자와 전세계약을 체결할 때 계약 당사자 간의 합의로 양수인에게 잔금을 바로 지급할 수는 있겠으나, 이에 대하여도 각각의 계약서에 특약사항으로써 구체적으로 기재하는 것이 좋을 것 같습니다.
최대한 자세한 답변을 드리기 위하여 노력하였으나, 귀하가 말씀하신 것만으로는 이러한 다소의 위험이 따를 수 있는 계약을 체결하게 된 경위와 각각의 계약의 내용 등을 구체적으로는 알 수 없어 답변을 드리기에 어려움이 있음을 이해하여 주시기 바랍니다. 계약을 체결하시기 이전에 좀 더 여러 방면으로 귀하가 처할 수 있는 위험한 상황에 대하여 알아보시고 신중한 결정을 내리시기를 바랍니다.
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