답변 드리겠습니다.

저당권과 등기된 임차권이나 전세권과의 우선순위는 원칙적으로 설정등기의 선후에 따라 결정됩니다. 즉 전세권이 최우선순위의 저당권보다 먼저 설정되었다면 전세권은 저당권의 실행으로 인한 매각으로 영향을 받지 않으며 매수인이 전세권의 부담을 인수하게 됩니다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 전세권은 매각으로 소멸합니다.(민사집행법 제91조4항)
한편 전세권이 최우선순위저당권보다 후순위라면 저당권이나 전세권 어느쪽이 실행되더라도 전세권과 저당권 전부가 소멸하게 됩니다.

따라서 상담자의 임차권이 주민등록과 확정일자를 갖춘 전세권에 준하는 권리라는 전제에서 말씀을 드리자면 임차권에 앞선 담보권이 있으므로 다른 채무자가 경매를 신청하였다하더라도 상담자의 임차권도 소멸하게 되고 매각대금에서 순위에 따라 배당을 받게 됩니다. 즉 임대차계약기간은 보장되지 않으며 다만 경매절차상의 낙찰자가 낙찰대금을 납입할 때까지는 임차물을 사용하실 수 있겠습니다.

일반적으로 경매를 할 경우 시가보다 싸게 가격이 매겨지는 경우가 대부분이므로 임대인이 이를 피해보기 위해 일반매매를 통한 채무변제를 시도하는 것 같습니다.

원칙적으로는 임대인이 매매계약을 할 때 계약기간이 남은 임차인에게 집을 비워 줄 것을 요구할 권리는 없으며 임대인과 신소유자의 계약만으로 임대인의 지위가 양도되지만, 신의칙상 임대차의 승계를 원하지 않는 임차인이 이의를 제기하여 임대인과의 임대차관계를 해지할 수 있습니다.(대결1998.9.2 98마100)

다만 매수인이 임대차계약의 해지를 계약의 조건으로 하고 있는 바 이를 임차인측에서 반드시 받아들여야 할 의무는 없으나 경매로 갈 경우라도 임대차기간이 모두 보장되지 못한다는 점을 감안하여 사정에 따른 협의를 요청하는 것으로 보입니다. 이런 경우 상대방측의 사정에 의한 계약의 중도해지에 해당하므로 전세보증금 외에 계약해지로 인한 손해배상(이사비용, 부동산비용 등)을 요구할 수 있습니다. 모쪼록 양당사자간에 모두 이익이 되는 현명한 해결을 하시기 바랍니다.

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