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안녕하세요
전세연장 관련하여 몇가지 알고싶습니다.
오늘 집주인한테 전화가왔네요
원래 2007년 2월 9일 전세계약을하여 2009년 2월 9일 만기에 집주인의요청으로
금액의 이동없이 재연장을하였습니다.
재연장 당시. 계약서를 따로 작성하지 않았으며 자동 2년 갱신(2011년 2월 9일)으로 알고 있습니다.
그런데 오늘 연락이왔네요
원래 자동연장을 하고 계약서를 안쓰면 법적으로 1년만 유효하다고
돈이 부족해서 전세금을 올리고 싶다고 법적으로 알아보고 연락을 달라고 전화가 왔네요
자동 연장 2년으로 알고 있었는데 이런 전화를 받은 저는 너무 황당하네요.
전세 계약의 경우 자동연장에 있어 계약기간은 어떻게 변경되는지요
연장시 계약서를따로쓰면 2년이고 안쓰면 1년인지 정확한 법적 근거를 알고 싶습니다.
또 만약 집주인의 행태가 마음에 들지않아 임차인인 제가 집주인의 요청으로 이사를 한다면
이사비용(부동산중계비+이삿짐+기타비용)은 누구의 책임인지도 알고싶네요
또 그냥산다고해도 내년 2011년 2/9을 만기로 더이상은 이집에서 살고 싶지않은 관계로
2011년 2/9일 집주인이 전세금 반환을 제날짜에 못한다면
제대로 법을알려주고 싶은데 그때는 어떻게 해야하는지 조언좀 부탁드립니다.
답변드립니다.
1. 묵시적 갱신(귀하가 말씀하시는 재연장)에 관하여 주택임대차보호법은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.<개정 2009.5.8>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권)
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
주택임대차보호법 시행령 제2조 (차임 등 증액청구의 기준 등)
① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임 등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
위의 규정을 해석하여 보면 재연장(법에서 묵시적 갱신, 이하 묵시적 갱신이라고 함)을 하는 경우 계약서를 새로 작성하지 않더라도 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며 임대차계약기간은 2년으로 봅니다. 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대차계약의 해지를 요구할 수 있습니다. 다만 그 효력은 계약을 해지하겠다는 의사표시를 한 날로부터 3개월 후에 나타납니다.
집주인께서 묵시적 갱신의 경우 그 효력이 1년만 있고 전세금을 올리고 싶다고 한 것이 계약기간이 1년이라고 주장을 한 것인지 전세금을 증액할 수 있는 기간이 1년이라고 한 것인지 명확하지 않으나 후자를 말씀하신 것으로 보입니다. 위에 열거한 규정 중 맨 마지막 조문을 보면 “임대차계약을 한 때 또는 보증금 등을 증액한 날로부터 1년 이내에는 증액을 할 수 없다”고 규정하고 있으므로 이를 반대로 해석하면 임대차계약을 한 날로부터 1년 또는 증액한 날로부터 1년이 지나면 보증금 등을 증액할 수 있다고 할 수 있습니다. 처음 임대차계약을 한 후 3년 정도가 지난 기간 동안 한 번도 보증금을 증액하지 않았다면 임대인측은 증액을 요구할 수 있을 것입니다. 이에 귀하측에서 동의를 하여 보증금을 올려 주던지, 그렇지 않고 계약을 해지하고 보증금을 반환받음과 동시에 이사를 할지는 귀하측에서 결정하실 문제입니다. 물론 “전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”는 규정이 있는 것도 사실입니다. 그러나 만약 귀하측에서 보증금 증액에 대하여 동의를 하지 않는 상황에서 임대인은 꼭 증액을 하여야 한다고 생각한다면 이에 관하여 법적 절차를 밟아 법원에 보증금 증액에 관하여 승인해 줄 것을 요청할 수도 있습니다. 이런 상황은 귀하나 임대인측 모두에게 좋지는 않을 것으로 보입니다.
2. 단순히 집주인의 행태가 마음에 들지 않기 때문에 귀하가 이사를 하는 것이라면 집주인에게 손해배상을 청구하기는 어려울 수도 있습니다.
3. 귀하가 묵시적 갱신이 이루어지는 동안 계속 그 집에 머물다가 기간이 만료되는 2011.2.9에 이사를 가고자 하신다면 계약기간이 만료되기 1개월 전에 집주인에게 이사를 가겠다는 의사표시를 하시기 바랍니다. 만료일에 집주인이 보증금을 반환해 주지 않는다면 두 가지 방법이 있습니다. 하나는 보증금을 반환해 줄 때까지 그 집에 사는 것이고, 다른 하나는 임차권 등기를 한 후 주민등록을 옮기고, 집주인을 상대로 보증금반환청구를 하여 판결을 받는 것입니다. 판결문을 받게 되면 이를 근거로 해당 집을 경매로 넘겨 보증금을 돌려받을 수 있습니다(순위 등에 관하여는 고려하지 않은 답변임을 알려드립니다). 어느 것이든 현실적으로 시일이 걸릴 수 밖에 없을 것입니다.
임대인이 얼마의 보증금 증액을 요구하는지 알아보신 후 귀하측에서 어떻게 하실지를 결정하시는 것이 좋을 것으로 보입니다. 보증금의 증액여부, 증액 액수의 정도 등에 관하여 임대인과 대화를 통하여 원만한 해결방안을 찾으시기 바랍니다.
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