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사건발생 개요
1. 2019년 7월 임차인과 아파트 계약
2. 입주후 약 한달 후 임차인이 안방의 곰팡이 흔적에 대해서 공인중개사에게 통보 공인 중개사는 임대인에게 통보
3. 임차인은 수리 후 수리비 청구할 것을 공인 중개사를 통하여 임대인에게 통보
4. 임대인은 수리를 승인하고 수리비를 지불 할 것을 공인 중개사를 통해서 통보
5. 이후 수리는 이루어지지 않았고 5개월 후 임대인이 곰팡이가 발생하는 사실을 알면서 임차인에게
알리지 않고 계약한 것을 문제삼아 곰팡이로 인한 가능한 모든 손해배상을 청구하겠다고 알려옴
(월세 계약전 임차인이 아파트 내부를 공인중개사와 같이 확인하였고 계약서 특약에도 확인 한 것으로 되어있음)
6. 임차인이 제기한 손해 배상 청구 내용: 곰팡이 피는 안방를 사용하 지 못하는 손해 배상, 곰팡이 제거 수리비,
계약해지 후 발생할 이사 비용 및 월세 중개 수수료, 계약기간 중간에 새로운 계약을 체결하기 위해 인상된 전월세 계약
에 대한 보상
문의 내용:
1. 상기 5번항목 에서 임대인이 임차인에 곰팡이 발생한다는 사실을 알려 줄 법적의무가 있는가?
2. 상기 6번 항목 손해 배상 청구가 타당한가?
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
계약의 당사자들은 신의성실의 원칙에 따라, 피할 수 있는 손해로부터 상대방을 보호하기 위하여 필요한 행동을 하여야 할 계약상의 부수의무를 부담하며 고지의무도 이러한 신의칙에 기한 의무라 할 것인데, 그 범위를 일률적으로 정할 수는 없고, 이 사건의 경우 곰팡이가 발생한 위치, 면적, 정도, 방지가능성 등이 모두 고려되어야 할 것으로 생각됩니다. 사견으로는, 곰팡이의 정도가 심각하여 계약의 목적을 달성할 수 없거나 수리가 불가능한 경우가 아닌 이상 고지의무가 인정되지는 않을 것으로 생각됩니다만, 법원의 판단은 다를 수 있습니다.
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용‧수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하며(민법 제623조), 임대인이 수선의무의 이행을 지체하는 경우 손해배상이나 계약의 해지가 문제될 수 있습니다. 그런데 귀하의 질문내용에 의하면, 임차인이 수리를 하고 수리비를 청구하면 귀하께서 그 금액을 지급하기로 하는 합의가 이루어진 것으로 볼 수 있고, 그러한 합의가 있었음에도 불구하고 임차인이 수리를 하지 않았다면, 귀하께서 수선의무를 지체하였다고 보기는 어려울 것으로 사료됩니다. 이처럼 귀하의 채무불이행이 인정되지 않는다면, 상대방이 계약을 해지하거나 해지를 전제로 한 이사비용, 중개수수료 등이 손해의 범위에 포함되기는 어려울 것으로 보이고, 귀하께서는 곰팡이 제거 및 방지를 위한 수리비, 곰팡이로 인해 임차인의 물건이 훼손되는 등의 손해가 있다면 그 수선비용 등을 부담하시되, 임차인이 수리를 지체함으로 인하여 손해가 확대된 부분은 제외되어야 할 것으로 사료됩니다. 이상은 귀하의 질문내용만을 토대로 한 개인적인 견해이며, 구체적인 사실관계에 따라 법원의 판단은 다를 수 있습니다.
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