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글수 15,688
안녕 하세요,
임대하고 있던 다가구 주택을 매매하고 차후(5개월 후) 잔금 지급일에 양도하게 되었습니다. 매매 계약을 하고 계약금을 받은 상태이며 이를 세입자들에게 구두상 또는 문자 통신써비스인 카카오톡 상으로 알린 상태이며 퇴거 확약서(이사비용 및 중개수수료 지급도 명시 함)를 지인을 통해 전달 하였으나 한 세입자가 이를 인정할 수 없다고 하며 다른 세입자를 주동하여 그냥은 못 나가겠다고 항의하고 있습니다.
1). 이 경우, 해당 세입자의 주장이 타당한가요?
2). 임대인이 임차주택을 양도하였더라도 임차인에게 그 사실을 통지 할 의무는 없는 것으로 들었습니다, 맞는지요?
3). 보증금 반환에 대한 문제, 이사비용과 새로이 발생할 수 있는 중개수수료도 매도자인 저희 쪽에서 지불하겠다고 하여 문제발생 여지가 없는데도 세입자와 상의도 없이 주택을 매매하였다는 것에 대하여 부당하다며 피해보상를 요구 하고 있습니다. 이 경우의 법적 해석 및 대응은 어떻게 되나요?
답변 부탁 드립니다.
감사 합니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
주택임대차보호법에 따르면 임차인이 임차주택에 입주하고 주민등록상 전입신고를 마치면 제 3자에 대한 대항력을 취득하게 되며, 임차인이 대항력을 취득한 이후에 해당 주택이 매매 또는 상속 등으로 인하여 임차주택을 취득한 사람은 임차주택의 양수인으로 임대인의 지위를 승계하게 됩니다(법 제3조 참고).
본 사안의 경우, 임대인이 다가구주택을 매도하고 임차인들에게 이사비용 및 부동산 중개수수료 상당의 손해배상을 해줄 것을 고지한 상태에서 임차인 중 한 세대가 임대인이 제시한 손해배상에 대하여 동의를 하조 못하고 더 많은 보상을 요구한다고 하여 임대인이 임차인에게 해당 주택의 매매사실을 통지할 의무가 없다고 하셨으나, 임차인의 입장에서는 임대인과 임차인 사이의 신뢰를 기반으로 체결이 되는 임대차 계약에 있어서 임대인이 누구인지는 상당히 중요한 문제라 할 것입니다.
임차인의 입장에서 임차주택이 임대차 기간 존속 중 매매가 된 경우에 임대차계약을 해지할 수 있는지에 대하여 우리법원에서는 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법취지에 비추어,
“임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고,
그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다."(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)라고 판결 하였습니다.
따라서, 임대차 기간이 종료가 되기 전 임대인의 사정으로 임대차 기간을 채우지 못하고 이사를 하게 되는 임차인과의 사이에 이사비용 부동산중개수수료 상당의 비용부담 이외에 또 다른 손해배상의 문제가 발생할 수 있으므로, 매매계약을 원만하게 진행을 하기 위한 방법을 강구하실 필요가 있다고 봅니다.
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