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글수 15,688
안녕하세요
현재 개인사업자이며 소규모 사업장을 운영하고 있는 사람입니다.
저는 기존 사업장을 임차하여 사용하다가 임대차계약 만료와 급한 사정으로 사업장을
이전하게 되었고, 친한 지인이었던 임대인의 말만 믿고 이사를 나온 상황입니다.
기존의 사업장에는 사정상 사업자등록 없이 아주 작은 규모로 사업을 했었구요.
그런데 현재 지인인 임대인이 5달째 임차보증금을 한푼도 주지 않고 있습니다.
그동안 알고 지낸 사람이 맞나 싶을 정도로 뻔뻔한 태도를 보이고 있구요.
그래서 궁금한 점이.. 저도 법을 예전에 공부했던 사람이고 친구들과도 이 문제로
토의을 해보았는데요..
임차권등기명령의 경우 요건이 1)임대차계약이 종료하고 2)임차보증금을 반환받지
못하였을 때 신청가능한 것으로 알고 있습니다.
제 입장은 위 두가지 요건에는 해당하지만, 상가를 임차하며 사업자등록을 하지 않았고
현재 점유를 상실한 상황입니다.
이 경우에도 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 되면
그 시점부터라도 대항력과 우선변제권을 얻을 수 있을까요?
저는 분명히 될 것 같은데 다른 분들은 안 된다고 하는 사람도 있구요..
법전까지 들춰보며 찾아보아도 요건은 분명히 위 두가지 뿐이거든요. 만약 된다면
바로 임차권등기명령을 신청해보려고 합니다.
검토를 부탁드립니다. 진심으로 감사합니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
상가건물임대차보호법 제6조에서 임차권등기명령에 대하여 규정하고 있고, 이는 다음과 같습니다.
제6조(임차권등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
② 임차권등기명령을 신청할 때에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 신청 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다.
1. 신청 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항에 따른 대항력을 취득하였거나 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③ 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.
④ 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다.
제2항에서는 임차권등기명령을 신청할 때에 각 호의 사항을 기재하여야 한다고 하며, 그 3호에 ‘임차권등기의 원인이 된 사실’을 규정하고 있습니다. 이 임차권등기의 원인이 된 사실은 괄호 안에 설명하고 있는 바, ‘임차인이 제3조제1항에 따른 대항력을 취득하였거나 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실’이고, 제3조 제1항에서는 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.’고 하여 사업자등록을 신청하여야 대항력이 생긴다고 하고 있습니다. 뿐만 아니라 우선변제권 역시 ‘② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.’고 하고 있어 사업자등록이 갖춰졌을 것을 요구하는 바, 귀하의 경우 해당하지 않을 것으로 보입니다.
그러나, 귀하가 임차권등기명령제도를 이용할 수 없다고 해서 상대방에게 돈을 받을 수 없는 것은 아닙니다. 임대차계약서, 대화나 통화녹음 녹취록 등 근거서류를 가지고 있다면 이를 토대로 상대방에게 ‘임차보증금 반환 청구’를 할 수도 있습니다.
저희 기관에서는 직장에 다니시는 분들을 배려하여 토요일에도 상담을 받으실 수 있습니다. 모든 상담은 무료로 진행됩니다. 상담 후 원하신다면 상대방을 본원에 방문케 하여 위 문제를 조정해 드리겠습니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내 해드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 5호선 신정역 3번 출구로 나와 나오신 반대방향으로 1분정도 걸어오시면 본 상담원 간판이 보입니다. 상담은 그 건물 4층에서 하고 있습니다.
상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
법률구조법인 대한가정법률복지상담원
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