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수고하십니다.
14년 전에 집을 구입하였는데 직장 관계상 가족 (오빠 내외)이 그집에 살고 전 다른지역에 있었는데요~ 이번에 제가 내려오면서 옆집과의 경
계측량을 하였습니다. 그런데 그집의 2층으로 올라가는 계단과 보일러실 그리고 정화조가 저의 땅쪽에 있는겁니다. 그집을 제가 구입하기 1년
전에 옆집이 건물을 지었는데요~ 측량을 했엇다고 햇는데.. 한국지적공사 에는 옆집에서 측량한 자료가 없다고 하네요~ 아마 측량하지 않고
집을 지은거 같습니다. 평수로 따지자면 3평 정도 돼는데요~ 시세가 지금 평당 200만원 가까이 합니다.
근데 제가 알아보니 임대 계약서를 맺으면 우리땅을 임대한걸로 돼서 나중에 20년이 지나도 소유권 분쟁이 없다길래
옆집아저씨에게 임대 계약을 맺자고 하니 그아저씨는 우리땅인걸 인정 한다면서도 글세 게약을 매 5년에 5만원을 주는걸로
계약을 하자는 겁니다.
저희는 측량이다 뭐다 들어간 비용도 있고 그리고 아무리 그래도 옆집건물이라 적당한 선에서 마무리를 할려고 했지만
이건 너무 하다싶어 여기에 글을 남깁니다. 옆집은 그이상 (매 5년에 5만원) 은 안됀다고 하니 법에 호소하는 수밖에 없는데...
어떤식으로 해야 할지 난감합니다.
그리고 소송을 해서 이기더라도 민사 소송이라서 돈없으니 법대로 해라 하면 받을 수 없는건가요?
참 토지는 옆집에 매매할 생각은 없기에 어떻게 해야 할지 방법을 좀 알려 주세요~ 그리고 임대게약은 대충 얼마정도 를 받아 야 합법한건지도
잘모르고요~ 잘부탁드립니다./
→ 답변 드립니다. 이웃에 사는 사람들끼리 화해로 해결되지 못하고 분쟁으로 된 상황에 안타까움이 크시겠습니다.
1. 우선, 경계침범한 부분에 대해 임대계약을 체결하자고 할 때에 그 금액산정은 당사자가 협의에 의해 결정할 수 있는 사항으로서 법에서 정해진 것은 없습니다. 따라서 귀하께서 이웃과 협의하여 결정해야 하지만 이 사례의 경우, <매5년에 5만원>이라는 액수는 귀하의 생각과는 차이가 커서 합의가 이뤄질 가능성은 희박해보입니다. 이럴 경우는 두 가지 해결방안이 있습니다.
2. 그렇다면 이렇게 해결해보는 것은 어떨까요?
가. 우선, 귀하는 이웃이 침범한 부분에 대해서 일단 철거를 요구할 수 있습니다. 자기 토지 위에 타인의 건물이 있는 경우 소유권에 기한 방해배제청구권의 일환으로 건물철거를 요구할 수 있기 때문입니다. 그러나 아무리 귀하의 소유임이 분명하더라도, 약간의 경계 침범으로 인한 건물철거소송은 권리남용을 이유로 배척당할 수도 있음을 주의하시기 바랍니다. 우리 대법원은 귀하의 사례와 유사한 사안에서 권리남용에 해당한다고 보아 배척된 사례가 있습니다. 즉 자신의 소유임이 분명하여도 그 철거를 청구하는 것이 ① 주관적으로 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 이를 행사하는 사람에게는 아무런 이익이 없고 ② 객관적으로 사회질서에 위반된다고 볼 수 있으면 그 권리의 행사는 권리남용으로서 허용되지 않는다고 합니다. 이 때 ①에 대한 판단, 즉 권리의 행사가 상대방에게 고통이나 손해를 주기 위한 것이라는 주관적 요건은 권리자의 정당한 이익을 결여한 권리행사로 보이는 객관적인 사정에 의하여 추인할 수 있다고 합니다. 이러한 추인은 건물철거소송에 이른 사정, 계쟁토지의 크기, 상당한 철거비용, 철거 후 건물의 효용 상실 정도 등을 고려하여 권리남용 여부를 판단하고 있습니다. 귀하의 사건에서는 침범 범위가 3평이므로 방금 언급한 판례와는 다른 판단이 가능할지는 모르겠으나, 침범되는 토지가 귀하의 토지 및 건물의 효용을 얼마나 방해하는지, 옆집 건물이 철거될 경우의 손실정도 등을 따져서 권리남용을 판단하여야 하기 때문에 인용될지는 미지수입니다. 이웃집의 측량주장과는 달리 한국지적공사측에 측량자료가 없는 것으로 보아 아마 측량하지 않고 집을 지은 것으로 사료됩니다.
나. 따라서 이러한 경우에는 부당이득청구로 해결하는 편이 낫습니다. 이웃집이 귀하의 땅 3평을 침범 점유하여 이득한 금액을 이웃에게 요구하는 방안이 가장 바람직하다고 생각됩니다. 그러나 이웃이 이에 응하지 않고 계속 매 5년마다 5만원의 지료만을 고집할 경우, 법원에 침범한 범위에 해당하는 임대료 시세를 청구하시면 됩니다. 구체적인 액수는 여러 가지 사정을 참작해야 하므로 여기서 말씀드리기는 곤란하지만 요즘에 법원민원실에 문의하셔도 친절하게 알려준다고 하니 참고하시길 바랍니다.
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