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안녕하세요? 먼저생활상에서 부닥치는 어려움들을 합리적으로 해결할수있도록 조언해주셔서 진심으로 감사드립니다.
1. 저는 임차인으로 현재 거주하고 있는 아파트에 2002년 3월27일에 보증금 2천만원에 월세50만원으로 월세계약을 하고 동년 4월 12일에 이사를 와서 현 재까지 묵시적 계약으로 거주하고 있습니다. 지금까지 월세임차료를 단한번도 밀린적도 없습니다.
2.2008년 경에 부동산가격의 대세하락으로 월세를 주인과 구두상으로 50만원에서 35만원으로 내렸고 계약서는 새로 작성을 하지않은상태에서 지금껏 35만원을 매월 같은 날에 통장으로 입금시켜보냈습니다.
3. 문제는 2010년 현재 월세금액이 35만원에서 70만원으로 갑자기 폭등하자 주인은 집을 당장 빼라는 요구와 함께 처음계약서상과 동일하게 월세 2006년 35만원으로 깍아준금액을 50만원을 적용해서 지금까지 (월15만원의 차액)의 차액금 약 300여만원을 돌려달라는 내용증명을 보내왔습니다. 이 금액을 과연 제가 돌려주어야 할까요? 주인은 약 2년동안 월차임으로 35만원을 받아오면서 아무런 말을 하지 않다가 2010년 3월에 처음으로 아파트를 비어달라면서 내용증명을 통해 처음으로 300만원 반환청구를 해왔습니다. 제가 어떻게 대응을 해야옳을런지요? 내용증명은 부부가 직장생활하는 관계로 받지 못하자 집주인이 직접들고와서 보여주었습니다. 조언부탁드립니다.
4. 또한 최근에 갑자기 (근 6개월전부터) 전.월세가 폭등하는 바람에 집을 못구하다가 어제 계약을 했습니다.
그래서 2010년 6월 1일에 이사하기로 했습니다. 그런데 4월12일까지 월세 계약이 만료되었습니다. (약 45일초과) 이경우 월세금액을 어떻게 정산해서 주인에게 주어야 합당한지 조언을 구합니다.
5. 감사합니다.
답변드립니다.
1. 2008년 경 계약기간이 만료되어 갱신할 무렵, 임대인과 임차인과 합의로 월세의 감액(50만원에서 35만원)을 한 구두상의 계약은 계약서만 쓰지 않았을 뿐 서면상의 계약과 동일한 효력을 지닙니다. 당사자 간에 계약내용에 대하여 논쟁이 없으면 문제가 생기지는 않겠지만, 계약내용에 대하여 지금처럼 다툼이 생길 때에 그것을 증명하는데 곤란한 점이 발생한다는 문제점이 있을 것입니다.
귀하는 집주인의 요구에 대해 쌍방 합의된 임대차계약에 따라 35만원으로 감액된 차임으로 정당히 거주하였음을 임차인의 권리로서
주장하실 수 있을 것입니다. 다만 본 사안처럼 임대인이 구두상 합의된 차임을 부정하고 차액반환을 요구한다면 증거자료를 통해 귀하께서 그 사안들을 입증하셔야 할 것입니다. 이에 관련된 증인이 있으시다면 증인으로, 구두상으로 합의된 내용을 녹음한 자료가 있다면
녹취한 자료를 근거로 임대인께 주장하시어 입증하셔야 할 것으로 보입니다.
2. 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
임대차 계약기간이 만료한 후에는 임대인(집주인)께서는 임차인(귀하)에게 보증금반환을 하여야 하고, 임차인께서는 임대인에게 임차물을 반환하여야 하는 것이 계약상 의무이며, 이는 동시이행관계입니다. 또한 임대 기간이 지나 임차인이 계속 그 주택에서 생활한 경우라도 그 기간만큼 주택을 사용한 것이므로, 임차인은 그 동안의 월세(차임)를 임대인에게 주어야 합니다.
우선 임대인과 월세금액의 기준을 합의하셔서 귀하가 이사가기 전까지의 기간에 해당하는 월세(차임)을 지급셔야 할 것으로 보입니다.
차후 귀하가 이사를 나갈 때 보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수도 있으니 집주인과 월세의 기준을 정확히 정하시기 바랍니다.
또한 귀하가 이사하는 날도 정확히 고지하여 (가급적 이 모든 사안도 서면으로 작성하는 것이 좋을 것으로 보입니다) 보증금반환에도 문제가 생기지 않도록 하시기 바랍니다.
임대인과 원만하게 대화를 통하여 해결하시는 것이 가장 좋은 방법일 수 있습니다.
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