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글수 15,688
현재 1.5억 보증금 전세집에 살고 있고, 11월 20일 전세계약 만료 후 아파트를 구매해서 이사갈 예정입니다.
계약 해지 통보를 하고 계약만료일에 보증금 반환 요청을 했는데,
집주인이 현재 전셋집을 매매로 내놓았으니 집이 팔리면 보증금을 주겠다고 합니다.
계약만료일이 지나더라도 못돌려줄 수 있으니 기다리라고 합니다.
만약 제가 전세계약 만료일에 잔금을 치르는 것으로 이사갈 집 계약을 하는 경우,
보증금을 돌려받지 못해서 잔금을 못치르고 계약이 파기되어 계약금을 날릴 수 있습니다.
질문 1) 이때 집주인에게 계약금에 대한 손해배상을 청구할 수 있나요?
질문 2) 이사갈 집 계약이 파기될 경우 다음 이사갈 집을 구하는 동안에는 지금 전셋집에 계속 살아야 합니다. 그런데 이사갈 집을 구하기 전에 집주인이 보증금을 돌려주면서 집을 비워달라고 하는 경우 반드시 비워줘야 하나요? 아니면 다음 이사갈 집 구할 동안 계속 살 수 있을까요?
작성하신 글 잘 읽어 보았습니다.
임대차 계약이 만료되면 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차목적물인도의무는 동시에 이행해야 할 관계에 있습니다. 만약 한 당사자가 계약 만료일 이후에도 의무를 이행하지 않으면 상대방 역시 자신의 의무를 거절할 권리가 있습니다. 같은 원리로 상대방에게 의무 불이행의 책임을 물으려면 자신의 의무를 이행하여야 합니다.
즉, 귀하께서 임대인에게 보증금을 반환하지 않은 책임을 법적으로 부담시키기 위해서는 목적물의 인도를 하여야 하고, 건물의 인도를 하지 않은 상태에서 계약 만료일이 지나도록 보증금을 반환하지 않은 것을 이유로 손해배상청구 등 채무불이행 책임을 주장할 수는 없습니다. 또, 계약만료일 이후에 임대인이 보증금을 반환하면서 집을 비우라고 한다면 임대인의 주장이 타당하지 않은 것은 아닙니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하는데도 귀하께서 임차 목적물을 인도하지 않고 머문다면 원칙적으로 그 기간만큼의 차임은 부담하셔야 합니다.
한편, 귀하께서 계약만료일에 건물도 인도하였는데 임차인이 보증금을 반환하지 않아 그 결과 귀하께서 잔금을 치르지 못해 부동산 매매 계약이 파기되고 계약금의 손해를 입게 되었다면, 이는 일종의 상대방의 채무불이행에 따른 손해에 해당하게 됩니다. 다만 그 손해는 상대방의 채무불이행에 의한 통상손해로 보기는 힘들고, 특별손해로 보아야 합니다. 특별손해에 대한 상대방의 손해배상책임이 인정되려면 손해발생에 대한 예견가능성, 즉 상대방이 그러한 손해를 알았거나 알 수 있었어야 하는데,이러한 요건의 충족 여부에 대해서는 손해배상을 청구하는 측에서 입증하여야 합니다.
이러한 법리들을 바탕으로 판단하건대, 귀하의 상황에 대해 임대인에게 알리고 문제의 해결방향을 함께 찾으셔야 할 것으로 보입니다. 귀하의 부동산 매매와 관련된 사정을 적시하여 반드시 계약 만료일에 맞추어 보증금 반환을 해줄 것을 요청하는 내용증명을 보내고, 만약 임대인의 집이 늦게 팔려 계약만료일 이후에 보증금을 반환받을 수 있을 경우 귀하의 거취 문제에 대해서도 미리 협상을 하셔서 합의점을 찾으시길 권유해 드립니다
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