공개게시판
안녕하세요~
공장전문으로 중개업을하는 사람입니다.
얼마전 공장임대차계약(보증금 2500만원, 임대료 230만원, 계약금 200만원)을 한 후,
잔금 예정일(4/10)에 잔금이행이 안되고, 구두상 협의된 1주일 후(4/17)에 입금하겠다 하며
잔금 2,300만원 중 300만원(4/12)만 잔금 일부 입금하였는데,
남은 잔금 2,000만원도 1주일 후(4/17)에 입금이 안되었습니다. 월차임은 4/10부터 기산하기로 합의.
게다가 신축공장이다 보니 열쇠관리가 소홀이 되어,
잔금이행이 안된상태에서 임차인은 사무실 인테리어를 하고, 공장에 설비일부를 입고하였습니다.
또한, 계약당시 임차인의 서류준비 미흡(대리계약임. 인감, 위임장미준비로 서명)으로 인해 찜찜하여 계약일자를 연기하려 했으나,
임대인은 괜찮다며, 계약당일은 대리인 서명으로 하고, 잔금날 도장 찍자고 하여 계약서를 작성하였습니다.
잔금이행이 안된상태에서 사무실 인테리어를 할때에는 저정도 공사를 하는데 안들어오겠어.. 하시면서 1주일을 기다렸고요..
그러다 결국 잔금이행이 안되자 부동산에 성을 내며, 왜 그런 업체를 맞춰 줬냐고 따지십니다.
게다가 대리계약한 사람은 휴대폰번호를 정지시켰습니다. 신설법인이라 사무실번호는 아직 준비안됐다고 해서 계약서상에 회사전화번호는 기재 안했고요..
임대인은 이달 말일(4/30)까지 잔금완불이 안될시 계약 해지 및 원상복구 내용으로 내용증명을 보내려는 상황이고요..
Q1) 4/30일까지 잔금이 이행되면 문제는 없겠지만,
임차인이 내용증명상 통보한 4/30일까지 잔금 완불이 안될 시 임대인이 임차인에게 법적 요구할 수 있는 행위?
Q2) 해지될 경우 임차인에게 반환금액 범위(ex) 임차인 계약금포기, 월차임 및 공과금 일할계산, 추후 명도까지 갔을때의 비용 등)?
Q3) 내용증명상 기일인 4/30일까지 잔금 입금 안될시 전기, 수도 차단하는 내용을 내용증명에 담아도 되는지?
Q4) 임대인이 부동산중개업자에게 책임을 물을 수 있는 소지가 있는지...?
궁금합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
1. 임차인의 잔금 미지급시 임대인이 취할 수 있는 조치
민법 제544조는 “당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.”고 규정하고 있고, 민법 제551조는 “계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인이 잔금기일이 지난 현재까지 잔금을 지급하지 않는다면, 임대인은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 않을 시에는 계약해제와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 귀하의 경우 임대인이 잔금지급불이행을 이유로 4월 30일까지 이행이 없으면 매매계약은 해제된 것으로 하겠다고 통지하였다면 이는 정지조건으로 하여 미리 해제의 의사표시를 한 것이므로 4월 30일이 경과함으로써 위 매매계약은 적법하게 해제된 것으로 볼 것입니다.
2. 계약해제에 따른 원상회복의무의 내용과 범위
민법 제548조는 제1항은 “당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.”고 규정하고 있고, 제2항은 “전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 원칙적으로 임차인은 목적물을 원상회복하여 반환하여야 하며, 동시에 임대인은 계약금 300만원 및 잔금의 일부인 200만원은 각 받은 날로부터 이자를 가산하여야 반환하여야 합니다.
3. 임차인의 손해배상책임
귀하의 경우 임차인의 채무불이행으로 인하여 계약이 해제되었으므로 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그 범위는 임차인이 점유하는 동안의 차임과 공과금 등이 될 것입니다. 목적물 반환청구를 하는 경우 발생하는 소송비용은 추후 소송비용액확정결정을 받아 청구하실 수 있습니다. 다만 임대차계약당시 ‘채무불이행이 있을 경우 계약금을 손해배상의 기준으로 본다’라고 규정하는 등 손해배상액의 예정을 한 경우, 다른 특약이 없는 한 채무불이행으로 인하여 입은 통상손해는 물론 특별손해까지도 예정액에 포함되고 채권자의 손해가 예정액을 초과한다 하더라도 초과 부분을 따로 청구할 수 없습니다(대법원 2010.7.15. 선고 2010다10382 판결).
4. 단전, 단수조치와 관련하여
임대인이 채무불이행을 이유로 단전, 단수조치를 하는 경우, 경우에 따라 업무방해죄가 성립될 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
(참고) 판례는 “호텔 내 주점의 임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 계약서상 규정에 따라 위 주점에 대하여 단전ㆍ단수조치를 취한 경우, 약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 예고한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 형법 제20조의 정당행위에 해당하지만, 약정 기간이 만료되지 않았고 임대차보증금도 상당한 액수가 남아있는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 정당행위로 볼 수 없다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2007.9.20. 선고 2006도9157 판결).
5. 부동산중개업자의 책임
중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항). 따라서 귀하의 경우 계약당시 대리인을 통한 임대차계약이며, 위임장 등이 갖춰지지 않았음을 고지하였음에도 임대인의 양해 하에 계약이 이루어진 것이라면 그에 대한 손해배상의 책임이 있다고 보기는 어렵습니다. 또한 임차인이 잔금을 지급하지 않는다는 이유만으로 부동산중개업자에게 그 책임을 물을 수도 없습니다. 그러나 귀하께서 임차인의 위임관계에 대한 제대로 확인하지 않고 이를 임대인에게 설명을 하지 않은 경우에는 그에 따른 손해배상책임을 질 수 있습니다.
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