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전세보증금 문제로 고민하다 이 곳에 글을 남깁니다.
2012년 2월에 2년 거주하기로 투룸을 계약했던 세입자입니다.
아직까지 전세보증금을 반환받지 못하고 있습니다.
사정은 아래와 같습니다.
- 저와 계약한 김씨는 건물주의 누나로 당시 건물 임대를 관리하던 사람이었습니다.
- <계약 당시 상황> 부동산 중개인을 통해 계약했는데(보증금 5천만원), 근처 시세보다 저렴하고 서둘러 집을 구해야 했기에 신분증과 임대위임장 등을 꼼꼼하게 살필 생각도 못한 채 계약했습니다. 당시 김씨는 급하게 돈을 써야 하니 현찰을 원했고, 저는 자기앞수표를 발행하여 전세보증금을 지급했습니다. (부동산 중개인으로부터 지급 영수증을 받았고, 살짝 걱정이 되어 수표 사진을 찍어 두었습니다.)
부동산 중개인도 김씨를 오랜동안 잘 알고 있어 저를 안심시켰고요.. (나중에 알게된 사실인데, 계약을 중재한 그 중개인도 사실부동산 주인이 아닌 보조인이었습니다. --;;)
참고로 계약서에는 건물주 이름만 기재되어 있고 김씨의 이름은 없습니다.
- <건물주의 전세 무효 주장> 계약 1년 조금 지난 2013년 4월 집주인(건물주), 즉 김씨의 남동생이 저를 찾아와서, 자기 누나인 김씨가 전세금을 횡령했다고 합니다.
본인은 김씨에게 월세 임대에 대한 위임을 했지 전세 대리권을 주지 않았다.고 주장하면서요.
그리고, 김씨와 부동산을 상대로 민사재판을 진행 중이라고 했습니다. 김씨는, 저 외에도 6가구의 세입자로부터 3억여원을 가로챘다고 합니다.
- 임대 계약이 만료되었음에도 전세금을 받지 못한 채 계속 살아야 했고, 2014년 9월 민사 재판 결과가 나왔습니다. 부동산은 과실이 없고, 원고(건물주) 일부 승으로 판결이 났습니다.
건물주에게 전화해서 "부동산 과실이 없으니 세입자도 책임이 없는 것 아니냐"고 주장하면서 보증금 반환을 독촉했으나, "김씨는 돈이 없고, 가압류로 확보한 김씨 소유 토지는 김씨가 횡령한 전체 금액(약 3억)에 미치지 못해 보증금을 줄 수 없다. 민사 재판 후에 김씨 상대로 형사 재판을 해서 압박할 것이다"라고 했습니다.
- 시간이 지나, 올해 초에 4명의 세입자는 전세금을 반환받아 나갔고 저를 포함한 3명의 세입자만 남았다는 얘기를 다른 세입자로부터 우연히 듣게 되었습니다. 황당해서 건물주에게 물어보니, 4명은 본인(건물주) 명의로 된 통장에 입금한 기록이 있어서(즉, 건물주 명의의 통장을 김씨가 관리했는데, 이 통장을 통해 전세금을 받아서 인출해간 모양입니다) 전세금을 반환해 주었지만,
저를 포함한 3명의 세입자는 김씨에게 직접 돈을 주었으니 반환해줄 수 없다.라고 합니다.
- 저를 포함한 3명의 세입자는 현재 각자 거주하는 원룸, 투룸에 대해 임차권 등기명령을 승인 받았고,
집주인이 김씨 상대로 소송했던 형사 재판에서는 얼마 전에 유죄로 1차 판결되어, 김씨는 다시 항소를 한 모양입니다.
이 상황에서 제가 만약 건물주를 상대로 전세보증금 반환 청구 소송을 하면 승산이 있을까요? 건물주는 김씨에게 임대위임 했다는 사실, 그리고 1년 넘도록 계약서를 살펴보지 않은 본인의 책임은 인정하지만, 신분증 확인도 하지 않고 전세금을 직접 김씨에게 준 것은 세입자 책임이 아니냐며 보증금 반환을 계속 거부하고 있습니다.
민사 재판에서 부동산 과실이 인정되지 않은 것을 보면, 세입자도 면책이 될 것 같지만,
형사 재판 결과 김씨의 배임죄가 인정된 것을 보면 세입자의 과실이 어느 정도 인정되어 반환 청구 소송을 하더라도 전액을 보장받기 어려울지 몰라 걱정이 됩니다.
같은 피해자였지만 전세금을 건물주 통장에 입금한 기록이 있어 모두 반환을 받은 4명의 세입자와 달리, 김씨에게 전세금을 직접 전달한 것이 저의 과실로 인정되어 전액 보장 받는 것이 어려울까요?
적지 않은 돈이라 고민과 걱정 속에 2년을 보내고 있습니다.
전문가 선생님들의 조언을 부탁 드립니다. ㅠㅠ
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
귀하께서는 건물주에게 표현대리를 주장해 볼 수 있을 것 같습니다. 민법 제126조는 대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우에 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다고 규정하고 있습니다.
귀하의 경우 건물주도 인정한 것처럼 누나에게 월세 임대에 대해 대리권을 수여하고 있었고, 부동산 중개사도 이와 같이 알고 계약을 진행하였던 것을 보아도 누나에게 기본대리권은 인정될 것으로 보입니다. 또한 공인중개사 측에서 누나가 대리인이라고 말하고, 누나와 부동산이 해당 부동산 임대와 관련하여 오래 함께 일해 온 정황도 있으며, 본인 명의의 인감 등을 누나가 소지하고 있었다면 귀하에게 권한이 있다고 믿을만한 정당한 이유가 인정될 여지도 있습니다. 김씨의 배임이 인정되었다고 하여 이에 대하여 임차인이 책임을 질 필요가 있는 것은 아닙니다. 따라서 이 점은 크게 고려하지 않으셔도 될 것 같습니다.
또한 대리인에게 전세금을 지급한 부분에 관하여도 판례가 매매의 경우 매매계약체결의 대리권이 있는 대리인은 매매대금을 수령할 대리권도 있는 것으로 인정하고 있는 점을 고려해 보았을 때 표현대리가 인정된다면 본인에게 지급한 것으로 보아 반환 청구를 하는 것이 가능할 것으로 보입니다.
이러한 점을 고려하시어 전세금 반환소송을 진행해 보시면 될 것 같습니다.
또한 판례는 “부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로, 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것) 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 할 의무가 있다. 또한, 같은 법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있는바, 그 권리관계에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지를 조사·확인할 의무가 있다. 따라서 부동산중개업자가 대리인에 의하여 체결되는 계약을 중개하는 경우 대리인이 진정한 대리인인지도 확인할 주의의무가 있다.” 고 하며 甲이 공인중개사 乙의 중개로 공동임대인 丙과 丁의 대리인이라고 주장하는 戊와 아파트 임대차계약을 체결하였는데, 임대차계약 종료 후 甲이 丙과 丁을 상대로 제기한 임대보증금 반환소송에서 임대차계약 당시 戊에게 丁을 대리하여 임대차계약을 체결할 대리권이 있었다고 할 수 없다는 이유로 패소판결을 받은 후 乙 등을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 乙은 공인중개사로서 대리인의 대리권에 관한 조사·확인의무를 다하지 아니한 채 甲으로 하여금 임대차계약을 체결하도록 중개하였으므로 甲이 戊와 임대차계약을 체결함으로써 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 한 사례가 있습니다(서울고법 2014. 6. 25. 선고 2013나79810). 따라서 만약 표현대리가 인정되지 않는 경우에는 공인 중개사에게 손해배상 청구를 해볼 수 있는 방법도 있습니다.
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