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부모님이 일하시는 곳 가까이 전세를 들어 살고계시는데요
전입신고 없이 단순히 집주인과 임대차 계약만 체결하고 10년 넘게 살고 계십니다.
전세금이 2500만원 정도구요.
집주인은 다른곳에 거주하고 1층은 저희부모님이 2,3층은 다른세입자가 살고 있습니다.
최근에 집이 팔렸다고 하는데요. 6월에 잔금을 치루기로 했다더군요.
저희 부모님께서 불안한 마음에 새주인될 사람에게 연락하니... 매매가에 전세금이 포함되어 있다더군요.
그러면서 2,3층은 자기네가 들어와 거주할테니 계속 살라고 한답니다.
혹시라도 잔금 다치루고 새주인이... 나가라고 한다거나 전세금을 안 내어주려고 한다면 무슨 방법이 있을까요?
지금 집주인은 처음 이사왔을당시에는 2,3층에 같이 살아서 별 걱정없었는데...
지금이라도 가족중 한사람이라도 전입신고를 하면 될까요?
사정상 계약자인 아버지가 전입도 세대주로도 할수가 없는데...
저만 전입하면서 세대주를 저로 할경우 제가 성인이라 전세계약서를 제 명의로 바꿔서 다시 작성해야 되는지요.
답변 꼭 부탁드립니다.
답변드립니다.
임대차계약을 체결한 후 전입신고를 하지 않았다면 법적으로는 대항력이라는 것이 없게 됩니다. 대항력이란 만약 부모님께서 살고 계시는 집이 경매 등으로 넘어가게 되는 경우 제3자에게 부모님이 임차인이라는 것을 주장할 수 있는 것을 말합니다. 계약 당사자들 사이에는 계약서가 있고, 돈을 주고 받은 것이 있으므로 부모님이 임차인 임을 주장할 수 있으나 제3자는 이러한 사실을 알 수 없기 때문에 마련한 방법입니다. 이는 임차인을 보호하고자 하는 의미에서 규정된 것이기도 합니다.
부모님께서 전입신고를 하지 않았다면 계약 당사자가 아닌 제3자에게 부모님이 임차인임으로 주장하기는 어렵게 됩니다. 물론 처음 계약한 집주인과 나중에 이 집을 산 매수인은 부모님께서 임차인이라는 것을 알고 있기 때문에 전세금을 반환해 달라고 할 수는 있을 것입니다. 그러나 만약 이 집에 근저당권 등이 설정된 경우, 집 주인이 그 빚을 갚지 못하여 집이 경매로 넘어가게 되면 경락대금에서 배당을 받는 것은 어려울 수도 있게 됩니다. 따라서 지금이라도 전입신고를 하시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(대법원 1988.6.14, 87다카3093,3094).”라고 합니다.
위 판례에 의하면 계약자인 아버지 이외에 어머니 또는 자녀 등이 전입신고를 하여도 대항력을 취득할 수 있게 됩니다. 보다 확실하게 하기 위하여는 아버지께서 전입신고를 하시는 것이 가장 좋을 것입니다.
귀하가 언급하신 바와 같이 귀하가 성인이라면 귀하를 임차인으로 하여 새로이 계약서를 작성하고 전입신고 후 확정일자를 마칠 수도 있습니다(매수인이 동의한다는 전제하에). 이 때에는 등기부등본을 확인하여 귀하보다 선순위의 권리자는 없는지 꼭 확인해 보시는 것도 좋을 것입니다.
부모님께서 10년을 거주하셨다 하더라도 전입신고를 하지 않았기 때문에 전입신고일보다 먼저 권리를 취득한 선순위자에게는 대항할 수 없게 된다는 점은 미리 알고 계셔야 할 것입니다. 부모님께서 새로 집을 구입한 매수인(매수인으로 등기이전이 되어야 법적으로 소유자가 됩니다)과 임대차계약서를 꼭 새로 작성해야 하는 것은 아닙니다. 그러나 선순위 권리자가 없다면 새로 계약서를 작성하셔도 무방할 것으로 보입니다. 꼭 등기부등본을 확인하여 권리관계를 파악한 후 신중히 결정하시기 바랍니다. 그리고 확정일자도 꼭 받아놓으시기 바랍니다.
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