안녕하세요..

무더운 날씨에 고생이 많으십니다..

제목과 같이 매매와 전세 동시진행시 문의드립니다..

 

현재의 사실관계는 아래와 같습니다..

매도자(현재 주인), 매수자(새로운 주인), 세입자(본인)

 

1. 부동산 매매계약은 이미 체결되어있는 상황입니다..('16년 7월 20일)

    전세보증금을 제외한 매매차액을 매수자가 매도자에게 지급하기로 되어있습니다..

 

2. 전세임대계약을 체결할 예정입니다..('16년 8월 6일)

    매도자 즉, 현재 등기부등본상의 소유주와 계약을 체결할 예정입니다..

 

3. 동일자('16년 9월 20일)에 잔금 및 세입자 입주예정이며, 부동산 소유권 이전등기가 진행될 예정입니다..

    잔금은 전세담보대출을 통하여 일부 지급할 예정입니다..

    잔금지급일인 '16년 9월 20일에 잔금지급을 하고, 전입신고(주민등록 이전) 및 확정일자를 받을 예정입니다..

    확정일자는 관련법上 확정일자를 발급받은 다음날('16년 9월 21일) 0시부터 효력이 발생되는 것으로 알고있습니다..

 

문의사항

 

1. 동일자('16년 9월 20일)에 매수자(새로운주인)가 등기와 동시에 주택담보대출을 실행한다면, 우선순위는 누가 되는지요?

    부동산 중개인은 소유권 이전등기가 완료되는데 수일이 걸리고,

    은행에서 전세여부를 확인하고 대출을 실행하여 세입자가 우선순위를 가진다고 합니다만,

    전해들은 얘기로는 잔금일 즉 소유권 이전등기와 동시에 은행으로 대출신청이 가능하고,

    대출신청시점('16년 9월 20일)이 확정일자 효력발생시점('16년 9월 21일)전이기에 은행담보권이 우선한다고 합니다..

    전세와 매매 동시진행하는 신종사기수법으로 세입자의 권리보호가 안되는 부분이라고 합니다..

 

2. 확정일자는 발급받은 다음날부터 효력이 발생하지만, 국세/지방세체납에 대한 압류등은 발생시점에 효력이 생기는것으로 알고있습니다..

    매수자가 국세/지방세체납인 상태에서 부동산 소유권 이전등기가 완료되면 국가가 우선순위가 되는 것인지요??

    혹은, 소유권 이전등기일에 압류결정이 나게되면 국가가 우선순위가 되는 것인지요??

 

3. 전입신고 및 확정일자는 '16년 9월 19일에 진행하고, 전세보증금 잔금은 '16년 9월 20일에 지급하게되면,

    우선순위 효력은 '16년 9월 20일 0시부터 발효가 될 수 있는지요??

 

4. 위에 나열한 위험을 방지할 수 있는 방법이 있다면 알려주시길 부탁드립니다..

    또한, 본인이 파악하고 있는 위험 이외에 주의하여야 할 위험요소가 있다면 알려주시길 부탁드립니다..

 

저에겐 너무 큰 규모의 계약이라 너무 걱정이 됩니다..

자세하고 세심한 답변 부탁드리겠습니다..

 

감사합니다..