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글수 15,688
안녕하세요.
이번에 매매가 진행되고 있는 아파트에 2.1억원 전세(개인돈 1억원, 버팀목 대출 1.1억원)로 들어가게 되었습니다.
전세계약서 작성 당시 매도인과 매수인 간 매매계약서를 확인하였고 잔금일도 8월 초임을 확인하였습니다.
저는 7.21일에 전세 잔금 치르고 입주할 예정이고 매매계약이 진행되어도 매수자에게 전세계약 승계가 되기 때문에 계약을 진행하였는데요. 오늘 부동산에서 매매가 앞당겨져서 7.21일에 전세잔금 치르는 것과 매매가 동시에 진행될 예정이라고 연락 받았습니다.
검색해 보니 지금 매수인이 갭투자 형식으로 매수하는 거라서 전세와 매매가 같은 날에 진행되게 변경된것 같습니다.
정리해 보면 아래와 같은데요..
1. 전세잔금 치르는 날이 7.21일
2. 매매일은 8월 초였으나 7.21일로 앞당겨져 전세잔금과 매매 동시 진행
3. 7.21일 오전에 전세잔금 치르고 매매 진행 예정
4. 등기부상 현 소유주(매도인) 근저당 없음
5. 확정일자와 전입신고는 전세대금대출 진행으로 인해 이미 7.6일에 전세 들어갈 아파트에 해놓은 상태
6. 전세계약 및 전세금은 현 아파트 소유자(매도인)과 진행 예정
7. 갭투자 물건이라 만약의 경우를 대비하여 전세보증금반환보험(hug) 가입 진행 중
8. 7.21일 잔금 치루고 바로 이사 예정이었으나 사정으로 인해 21일 도배, 22일 청소, 23일 이사 예정
9. 다만 아파트 현관 비밀번호 병경, 아파트 입주자 신고는 7.21일 수행할 예정
Q. 전세와 매매가 같은 날 동시에 진행되면 문제가 될 수 있을까요? 혹 주의해야 할 것들이 있을까요?
Q. 확정일자, 전입일자, 점유가 아파트 소유권 이전 등기보다 우선하기만 하면 되는 것인지요?
매매계약일이 전세계약일 보다 앞서는데 이건 상관 없는 것인지요?
Q. 사정으로 인해 7.21 잔금 후 도배, 청소하여 23일 이사 예정입니다. 현관문 비번변경, 아파트 입주신고를 한다면 점유한 것으로 봐서 21일부터 대항력이 발생 될련지요?
Q. 혹 더 주의해야할 것은 없는지요?
답변 주시면 감사하겠습니다!
이번에 매매가 진행되고 있는 아파트에 2.1억원 전세(개인돈 1억원, 버팀목 대출 1.1억원)로 들어가게 되었습니다.
전세계약서 작성 당시 매도인과 매수인 간 매매계약서를 확인하였고 잔금일도 8월 초임을 확인하였습니다.
저는 7.21일에 전세 잔금 치르고 입주할 예정이고 매매계약이 진행되어도 매수자에게 전세계약 승계가 되기 때문에 계약을 진행하였는데요. 오늘 부동산에서 매매가 앞당겨져서 7.21일에 전세잔금 치르는 것과 매매가 동시에 진행될 예정이라고 연락 받았습니다.
검색해 보니 지금 매수인이 갭투자 형식으로 매수하는 거라서 전세와 매매가 같은 날에 진행되게 변경된것 같습니다.
정리해 보면 아래와 같은데요..
1. 전세잔금 치르는 날이 7.21일
2. 매매일은 8월 초였으나 7.21일로 앞당겨져 전세잔금과 매매 동시 진행
3. 7.21일 오전에 전세잔금 치르고 매매 진행 예정
4. 등기부상 현 소유주(매도인) 근저당 없음
5. 확정일자와 전입신고는 전세대금대출 진행으로 인해 이미 7.6일에 전세 들어갈 아파트에 해놓은 상태
6. 전세계약 및 전세금은 현 아파트 소유자(매도인)과 진행 예정
7. 갭투자 물건이라 만약의 경우를 대비하여 전세보증금반환보험(hug) 가입 진행 중
8. 7.21일 잔금 치루고 바로 이사 예정이었으나 사정으로 인해 21일 도배, 22일 청소, 23일 이사 예정
9. 다만 아파트 현관 비밀번호 병경, 아파트 입주자 신고는 7.21일 수행할 예정
Q. 전세와 매매가 같은 날 동시에 진행되면 문제가 될 수 있을까요? 혹 주의해야 할 것들이 있을까요?
Q. 확정일자, 전입일자, 점유가 아파트 소유권 이전 등기보다 우선하기만 하면 되는 것인지요?
매매계약일이 전세계약일 보다 앞서는데 이건 상관 없는 것인지요?
Q. 사정으로 인해 7.21 잔금 후 도배, 청소하여 23일 이사 예정입니다. 현관문 비번변경, 아파트 입주신고를 한다면 점유한 것으로 봐서 21일부터 대항력이 발생 될련지요?
Q. 혹 더 주의해야할 것은 없는지요?
답변 주시면 감사하겠습니다!
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
부동산매매시 임대차계약 승계에 관하여, 대부분 거래에서 당연히 매수인에게 임대차는 승계되고 향후 임대차 보증금반환채무는 매수인이 부담하는 것이 일반적입니다. 그래서 부동산매매과정에서 흔히 매도인, 매수인, 중개인 누구도 임차인에게 승계할 의사가 있는지 생략을 하거나 하더라도 구두로 확인하고 넘어가는 경우가 있는데 그런 경우 문제가 발생할 여지가 있습니다. 일반적으로 임차인이 대항력을 구비한 이후에는 소유권이 양도된 경우 보증금의 반환채무도 소유권과 결합하여 양수인에게 이전되나(대법원 1996. 2. 27. 선고95다35616) 대항력이 없는 경우에는 새로운 임대인과 임차인은 임대차의 승계를 거부할 수 있습니다.
대항력요건을 갖추기 위해서는 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)가 필요하고, 대항력 효력발생시기는 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 효력이 생깁니다,(주택임대차보호법 제3조) 귀하의 경우 전입신고를 마쳐 놓았으나, 주택의 인도가 7. 21.이어서 대항력은 7.22.부터 발생합니다. 7.21. 소유권이전등기가 이루어 진다면 새로운 임대인에게는 대항하지 못하는 경우가 발생할 수 있으므로 이 부분에 대하여 확인해 보시기 바랍니다.
등기부상 현재는 근저당이 없지만 귀하의 경우 7. 22.에 대항력이 발생하므로 계약 전에 근저당권이 설정되어 있는지 다시 한번 확인해 보시기 바랍니다. 그 외 주의사항에 대하여는 공인중개사와 문의하여 진행해 보시기 바랍니다.
지면상담은 한계가 있기 때문에 더 자세한 상담을 원하시면 본원의 면접상담을 오시기를 권유 드립니다. 상담은 무료입니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 5호선 신정역 3번 출구로 나와 나오신 반대방향으로 1분 정도 걸어오시면 본 상담원 간판이 보입니다. 상담은 그 건물 4층에서 하고 있습니다.
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