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안녕하세요.
동대문 제기동 다세대 주택(전용면적99㎡를 4가구가 살고 있음.)에 전세로 거주하고 있는 신혼부부입니다.
여쭙고 싶은 것이 있어서 이렇게 글 남깁니다.
저희는 2010년 4월 15일.
문제의 다세대 주택중 33㎡정도 되는 가구에 전세 6,000만원으로 들어갔구요. 확정일자는 4월 16일에 받았습니다.
4개 가구 중 2개 가구가 먼저 확정일자를 받아서 들어와 있었구요. 저희가 3번째 확정일자를 받았습니다.
현재, 문제가 되는 이 주택은 "땅은 국가의 소유이고, 집은 집주인의 소유이며, 1억 500만원에 매입한 것"으로 등기부등본에 나와있습니다.
집주인은 종로구에 자택(집주인의 남편 소유)이 있어서 거주하는 것으로 알고 있고, 남대문시장에서 식당을 운영중에 있습니다.
이 주택은 올해 초에 서울신용보증재단으로부터 1,400만원 정도의 가압류를 받은 상태이고,
첫번째 확정일자를 받았던 옆집 세입자(전세 2,000만원)에게 전세금을 빼주지 않아서 그로부터 가처분등록까지 되어 있습니다.
이 모든 상황은 집주인이 알려준 것이 아니라 옆집 세입자가 전세금을 못 받게 되자
다른 세입자들에게 집 주인을 상대로 소송할 것이라는 편지를 남겼기 때문에 알게된 상황으로 직접 등기부등본을 떼어본 후 정확히 알게 되었습니다.
저희가 내년 4월에 연장을 하지 않고, 다른 곳으로 이사를 하려고 하는데
어떻게 해야 6,000만원의 전세금을 일정에 맞춰서 고스란히 받을 수 있을까요?
홀시어머니 모시고 없는 돈에 전세 얻어서 저희 부부 같이 사는데, 이런일이 생겨서
친정에는 말도 못하고, 마음이 많이 무겁습니다.
도와 주세요...!
의뢰인이 질문한 내용은, 자신이 거주하는 주택에 현재 가압류와 가처분이 되어 있는데, 자신이 집주인에게 준 전세자금을 받을 수 있는지 여부 같습니다.
우선, 위 가압류와 가처분이 무엇을 대상으로 한 것인지 우선 밝혀져야 할 것입니다.
질문하신 내용만으로 판단하기에는 위 가압류와 가처분은 의뢰인의 집주인에 대한 전세보증금에 대한 것이 아니라, 집주인이 다른 제3자로부터 빌린 돈이 있어 그 제3자가 “그 집”에 대해 가압류와 가처분을 해놓았다고 판단됩니다.
가압류가 되어 있을 경우, 그 가압류명령을 받은 사람은 그 가압류대상 금액에 대해서 채권자에게 지급하는 것이 금지됩니다(민사집행법 제291조, 제227조). 따라서 신용보증기금이 집 주인의 집에 대해서 한 가압류는 신용보증기금이 집 주인에 대해서 받을 금원을 나중에 받기 쉽게 하기 위해서, 그 집에 대해서 그 집주인이 팔아넘기는 것을 방지하는데 목적이 있는 것입니다.
따라서 의뢰인이 집 주인에 대한 전세금은 위 가압류와는 상관없는 문제라고 보여집니다.
하지만, 의뢰인이 그 집이 가압류가 되어 있음으로 인해서 집 주인으로부터 전세금을 제때에, 원래 금액대로 받지 못할 위험성은 있는 것이 사실이나, 현재 의뢰인과 집 주인과의 임대차 계약기간이 남아있는 상태에서 보증금만 돌려달라고 청구할 수는 없습니다.
특히 의뢰인께서 예전처럼 집에서 임차목적물을 그대로 사용하고 있는 지금의 상태라면 더더욱 보증금을 당장 돌려달라고 말할 수는 없고, 임대차기간이 종료되어야 돌려달라고 말할 수 있습니다.
또한 주택임대차보호법상 전입신고와 임대차계약서에 확정일자를 받은 주택임차인은 다른 채권자보다 그 집을 경매해서 남은 배당금에 대한 우선변제를 받을 수가 있기 때문에, 전입신고와 확정일자가 되어 있는지, 되어 있다면 그 확정일자가 가압류보다 앞서 있는지 여부를 확인하시고, 만약 앞서 있다면 가압류권자인 신용보증재단보다 우선하여 변제받을 권리가 있기 때문에 걱정하실 필요가 없습니다.
한편, 전 세입자가 그 집에 걸어놓은 가처분은 의뢰인이 집 주인으로부터 받을 전세금의 지급여부와는 관련이 없습니다. 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 하게 되는데(민사집행법 제300조 제1항), 예컨대 어떤 집을 샀는데, 매도인이 그 집을 다른 사람에 팔아넘기려고 할 때나, 자신이 원래 소유자이고 단지 명의만을 누군가에게 맡겨놓았는데 그 부탁받은 사람이 그 집을 몰래 처분하려고 할 때를 방지하기 위해서, 처분을 금지하는 가처분을 걸어놓는 것입니다.
따라서 전 세입자가 그 집에 대한 가처분을 걸어놓았다고 하더라도 이는 “그 집”자체에 대한 분쟁해결을 위한 것이고, 의뢰인과 집주인 사이의 전세금을 받을 수 있는지 여부와는 무관합니다. 추후 경매가 되었다고 하더라도 가처분권자인 사람이 의뢰인보다 앞서 배당받게 되는 것도 아닙니다.
가처분이 되어 있더라도 이는 걱정할 것이 되지 못합니다.
요컨대, 신용보증재단의 가압류는 집주인과 신용보증기금 사이의 돈문제 해결을 위한 것이기 때문에 의뢰인이 집주인으로부터 전세금을 받는데는 아무런 문제가 없고, 가처분 또한 마찬가지로 아무런 문제가 되지 않습니다.
다만, 가압류나 가처분이 되어 있는 상태인 경우, 집 주인이 돈이 없을 경우가 많기 때문에 현실적으로 임대차가 종료된 후에 즉시 돈을 수령하지 못하는 경우가 생길 수 있는 것은 어쩔 수 없지만, 의뢰인의 전입신고와 확정일자가 위 가압류보다 앞서는 경우에는 위 집에 차후에 경매가 될 경우 그 경매대금에서 우선배당 받을 수 있기 때문에 걱정하지 않으셔도 됩니다.
결론적으로 의뢰인이 지금 현재 입장에서 어떠한 위험이 있다고 보여지지 아니하므로 걱정할 필요가 없다고 보여집니다(다만, 위와 같은 결론은 구체적 사실관계를 정확히 파악한 후가 아닌, 의뢰인이 적어놓은 몇몇 사실을 바탕으로 한 것이기에 부정확할 수가 있음을 유의하세요)
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