답변 드리겠습니다.

재개발, 재건축에 의한 아파트의 경우, 준공허가가 난 후에 비로소 아파트 소유권보존등기신청이 가능하게 됩니다. 그 때문에 입주시기와 소유권보존등기 시점에 있어서 갭이 생기는 경우가 있습니다.

조합아파트라고 하면 조합관리 사무실에서 실제 조합원여부와 그 조합원의 배정된 아파트 동,호수의 확인을 요청하실 수 있습니다. 확인을 요청할 때에는 실제 집주인라고 하여 계약을 하려는 자와 조합원의 이름 및 주민번호가 동일한 지를 우선적으로 확인하여야 합니다. 혹시 집주인이라는 사람이 소위 딱지(입주권)를 산 경우에는 다를 수도 있으니 매매관계가 제대로 이루어진 것인지 매도인이 조합원이었고, 매수인이 집주인 인지, 대금의 납입상황 등을 확인하실 필요가 있습니다.

개별적으로 알아보시기 힘이 든다면 부동산 중개인에게 이러한 사실을 확인하여 줄 것을 요청할 수 있습니다. 부동산 중개인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 및 시행령 제21에 근거하여 중개대상물을 설명, 확인할 의무가 있습니다. 그리고, 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
따라서 중개인이 책임보험을 들고 있는지를 확인하고, 추후에 위에 확인해야할 내용을 제대로 하지 않아서 예컨대 허위로 밝혀진 경우 등 계약성립 후에 이로 인하여 발생하는 손해를 중개인이 책임지겠다는 내용으로 특약을 하시기 바랍니다. 중개인이 특약사항에 쉽게 동의하지 않는다면, 확인해줄 것을 요구하는 내용과 이에 동의하는 내용을 녹음하여서 보관하시기 바랍니다. 녹취는 자기 자신과 타인의 대화를 녹음하는 것은 불법이 아니지만, 다른 사람들간의 대화를 녹음하는 것은 불법으로 형사상의 처벌을 받을 수 있다는 점 명심하시기 바랍니다.  

미등기 아파트를 담보로 해서 대출금 등을 받기는 실제로 어려우나 등기신청과 동시에 근저당을 설정하기로 미리 약정하는 것은 가능합니다. 예를들면 아파트 분양금을 은행에서 융자를 받아서 납입한 경우라면 은행의 경우 등기와 동시에 1순위의 근저당을 설정하여 융자금에 대한 담보를 확보할 것입니다. 집주인이 3천만원을 남긴다는 것이 1순위의 은행 근저당을 설정한다는 뜻입니다. 새로 입주하는 아파트의 경우 은행으로부터 융자금을 얻지 않은 경우는 드문 실정입니다. 실제 아파트 시세와 대비해서 선순위 근저당이 있는 것이 상담자에게 전적으로 불리할 지 여부는 스스로 판단할 사항이라고 생각합니다.    

계약을 하실 때에 계약조건을 하나하나 꼼꼼히 따져서 필요한 사항은 계약서에 기재하시고 이것이 어렵다면 계약할 당시의 전반적인 사항을 녹음하여 보관하는 것도 한 방법입니다. 집주인이 지나치다고 생각하여 불평을 말할 수 있겠지만 돌다리도 두두리며 건너간다는 심정으로 대처하시되 원만하게 대화를 통해 해결하시기 바랍니다. 계약 후에 곧바로 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받으시기 바랍니다.  전입신고일보다 입주일이 늦다면 입주일에 대항력이 생깁니다. 제3자에 대한 대항력은 전입신고와 거주 두가지가 충족되어야 발생합니다.  

지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.

대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.

대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 02-3675-0142~3
이메일 : lawqa@chollian.net